まさかの浸水!ベランダ清掃を行わなかったら悲劇に襲われます!!

ようやく台風が終わりの季節となりましたね。

今年の台風によって、不動産経験上初めての大きな被害を受けることになりました。

まさかの床上浸水、しかも3階!笑

電話連絡を受けた際、執事は意味不明でした。3階が浸水するような大洪水起こってたら、とんでもないことになっているはずですよね(^_^;)

まぁ、とんでもなく面倒なことになったはなったのですが・・・。

今回は経緯及び万が一の対処法を記載します。

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「バルコニーがプールに」

今回、3階の5部屋全てが浸水してしまいました。最初の通報者は家に帰ると床が濡れておりカーペットがビチョビチョとの連絡を受けたので、どっかから水漏れでもしたのか?くらいにしか思っていなかったのですが、数時間で同じようなクレームが3階の別の部屋からもあり、これは変だ!?という感じになりました。

よくよく、話を聞くとバルコニーが半年前位から大雨が降った後は、プールのような状態になっていたとのこと。(その段階でさっさと連絡して下さいよ・・・。)

結局、3階バルコニーの雨水管が詰まっていることが原因で水が流れていなかったのが原因でした。

 

「被害の責任は誰?」

入居者は当然に損害賠償という話になるのですが、今回の契約はサブリース契約でそもそも建物全体管理はしていても、各居室の管理は執事が行っているわけではありません。

各、当事者の意見・主張は下記の形となります。

皆さんは、誰の主張が通ると思いますか??

 

 

 

執事の会社

そもそも、バルコニーは執事たちの管理の管轄外。しかも、今回の詰まりは雨水管です。高圧洗浄は2年に1回と言われているが、それは雑排水管の話であり、雨水管の高圧洗浄義務なんて20年に1回やれば十分な物。入退去時のクリーニングや、入居者が掃除していないことが全ての原因であり、プールになっているのに報告していないことも善管注意義務違反となるので、こっちに責任は無い。

サブリース会社

サブリース契約時に雨水管の話は聞いていない。全体管理の義務が執事会社にあるのだから、そちらにも非があるのでは?

入居者

雨水管の清掃なんか聞いていない。(契約書にも記載無し)

 

まず、入居者は契約書に記載が無く、かつ善管注意義務違反では裁判になった時に、ほとんど過失が認められません。よって入居者は今回のケースで完全に被害者となります。

執事の会社とサブリース会社で管理区分が争点となるのですが、そもそも清掃をしていないことや契約書に記載していない点等を考えると、執事の会社に過失割合が認められても2割程度となる形との弁護士からの回答でした。(もちろん、過失0となるケースも十分考えられるとのこと)

 

「解決策」

執事もサブリース会社とトラブルを起こしたくないので、何とかうまくまとめられないかと思案しました。台風による大雨の場合、そもそも保険は免責となる場合が多いため、一般的な火災保険は適用されにくくなります。

今回、オーナーが施設賠償責任保険(オーナーの建物が起因して、入居者に損害を与えてしまったことに対する補償保険)に加入していたため、雨水管の詰まりが原因という一点から保険の請求を行い認められました。(流石に保険会社も高額な保険をいくつも掛けている法人に対しては、融通をきかせてくれるケースがあるのです)

 

「まとめ」

・バルコニーの清掃は定期的に行うように入居者に指導しましょう。(契約書にバルコニー清掃を怠ったことによる排水管等の詰まりによって、損害が出た場合は入居者が全て費用負担を行う等の一文を入れておくと万全です)

・入退去時のハウスクリーニング業者に、ベランダバルコニーの排水管にバケツ2杯程度の水を一気に流すように指導しましょう。

 

 

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