不動産バブルに備えるために、マンション建築費は一括で借りること!

かなり久しぶりの更新となってしまいました(^_^;)

先日、人生初の大腸内視鏡検査を行い、見事にポリープが発見されました。

30代の皆さんは、大腸内視鏡検査なんてほとんど行わないようですが、私のようにポリープが見つかる可能性もあるので、健康のために一度は受けて頂くことを強くお勧めいたします!

 

今回のブログテーマは「建築費の借り入れ方法」ですが、いよいよ不動産バブルの崩壊が見えてきた昨今、マンション建築費の借り入れ方法で倒産危機を免れることができるかもしれないテクニックをご紹介します!

キーワードは「微々たる金利を気にするな!」です(^^)笑

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リーマンショックの引き金は?」

不動産業者の中では有名かもしれませんが、みずほ銀行がアーバンコーポレーションから資金を引き揚げたことが発端であると言われています。銀行が取引先から融資を引き上げることは、まぁ死刑宣告以外の何物でもないですよね・・・。

しかも、このアーバンコーポレーションは不払い等の焦げ付き問題が無いにも関わらず、融資の引き上げを喰らっているので、ぶっちゃけどうしようもないかと思います。

 

「不動産バブルに耐える経営視点」

これは、ズバリ現金を保有しておくことです。

当たり前といえば当たり前なのですが、不動産はレバレッジを利かせて儲けるというのが、最も有効なビジネスです。

ただ、限界までレバレッジを利かせると当然ながら融資を引き上げられると即死です。

 

また、金利が安い時代に無理をして建築をして利回りが低い物件を所有してしまうと、これも金利が上がった際に危機が訪れます。不動産賃貸収入は金利と利回りのイールドギャップが全てですので、少なくとも土地建物で6%というのが一つの基準ではないかと執事は思います。(執事の会社は、この基準を徹底しています!6%回らない物は開発しません!)

 

「マンション建築資金の借り入れ方法」

これもズバリ言いますと、初めに一気に全額を借りておくという点が大きなポイントです。

RCの建築費ですと、小規模開発でも大体2~3億円は掛かります。

建築の状況に合わせて、第一期・第二期・第三期・最終という4回に分けてゼネコンに支払うというのがオーソドックスなパターンですが、銀行との金銭消費貸借契約をゼネコンの支払いに合わせるのは非常に危険です。

よくメリットとして、初めに3億一気に借りるよりも少しづつ借りて行く方が、その数カ月分の金利が低くなるので得であると言われています。確かにその通りなのですが、それはあくまでも銀行が貸してくれるという前提があっての話です。

銀行が資金の引き上げを決断した際には、第一期は借りることができても第二期の時点で「これ以降は貸せません」と言われることがあるのです。

そうなった時にゼネコンへの支払いはどうしますか?まさか、お金の目途が付かないから工事を中断してくれとは言えませんよね。(仮にそんなことを言ったら違約金が発生するので、どちみちOUTです!)

つまり、多少の金利による利得を得ることよりも、安全な経営体制を維持できるように事前に一括で全てを借りて置く方が圧倒的に安全なのです。(銀行も流石に通帳の凍結までは行わないでしょうし)

 

「まとめ」

  • 不動産バブルの崩壊は近い
  • レジデンスを考えるならば最低でも6%の利回りは死守すること
  • マンション建築の際、事前に一括で借りる金銭消費貸借契約を締結すること

 

 

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