この書き方で防げる、賃貸更新時の借主からの法定更新の主張!

賃貸の更新料に関する問題は、今まで数多く取り上げられてきました。執事は管理会社の立場から当然支払って下さいと伝えますが、入居者の中には支払いを拒む輩がたまにいます。更新は貸主と借主が協議して行うというものですので、借主側の主張としては更新料を払わないという主張をしたが貸主が認めなかった。だから法定更新をさせて頂きますという形が一般的です。ネットに色々と不動産業者の主張が書かれていますが、皆さん結構間違えて書いているケースが多いので、今回は更新料を確実に取ることができる契約書の記載方法をご紹介します!

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「法定更新を主張されると負けてしまう契約書とは」

貸主と借主は協議の上、本契約を更新させることができる。といった更新条項を入れている場合は確実に負けます。これは、言い換えると協議が整わない場合は法定更新となるという意味に捉えられてしまうからです。

尚、更新時は新賃料の一ヵ月分を支払う等を重要事項等に記載している場合でも、契約書の条文で上記のような記載があると法定更新の主張を覆すことができません。

更新料を支払うことに合意をして賃貸借契約を交わしているのに理不尽だと貸主の方は思うのが普通ですが、借地借家法という圧倒的に借主が有利の法律がある以上、貸主の立場は弱いため勝てません。

 

 

「自動更新の記載があれば、法定更新を主張できない」

当事者が合意更新を行なわなかった場合の更新料支払い義務の有無につきましては、以下のパターンに分けることができます。

 

① 自動更新の条項が明示されている場合

 → 更新の時期が来ますと、更新拒絶の意思表示がない限り、契約は自動的に更新となり、更新料の支払義務も発生します。

② 自動更新の条項が明示されていない場合

 → 更新の時期が来ますと、更新の合意が成立しない限り、契約は法定更新となり、更新料の支払義務 は発生しないというのが一般的です。

 

つまり、自動更新という形が記載されていれば、更新拒絶を行わない限り契約は続くため、借主は法定更新の主張ができず、更新拒絶の主張ができるのみになります。もし、更新拒絶を望むなら出て行って下さいという形になるので、更新料を支払わずに居すわられることはありません。

 

更新条項としては、下記のような記載で契約書に入れておけば大丈夫です。

(更新)

第○条 契約期間は、本契約の(2)に記載のとおりとする。

2 賃貸借期間が満了した場合、賃貸人及び賃借人は、協議の上、本契約を更新することができる。尚、賃貸借期間満了の6ヶ月前までに、賃貸人から賃借人に対して書面による更新拒絶通知がなく、かつ賃借人から賃貸人に対して本件賃貸借契約を終了させる旨の書面による通知がなかった場合には、期間満了の翌日からさらに2年間本件賃貸借契約は更新されるものとし、その後も同様とする。

3 本契約が更新された場合には、賃借人は、本契約期間満了日までに標記(2)記載の更新料を賃貸人に対して支払うものとし、以後の更新の場合(前項なお書きに基づく更新の場合を含む)も同様とする。

 

 

「ネット情報の誤り、法定更新では更新料は取れない」

インターネット上には、法定更新時にも2年ごとに更新料を支払うという条文があれば、更新料を支払わすことができるという情報が多数ありますが、これは大きな間違いです。なぜなら、法定更新とは期間を定めることができないという大原則があります。2年ごとに更新料を払うという記載は貸主有利の条文となるため、借地借家法消費者契約法といった法律により無効となるでしょう。

 

 

「まとめ」

  • 法定更新を主張させないために、自動更新の記載を必ず入れること。
  • 法定更新をされた場合は、以後、更新料を支払ってもらうことはできない。 

 

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