シノケンのアパート経営評判 利回りは驚愕の0.4%!

前回、大東建託の記事を書きましたが、大東建託はあくまでも地主等のお金持ちをターゲットにしているので一般の方の被害は少ないかと思います。

むしろ、一般人の被害が多いのは「シノケン」かと思います。

サラリーマンでも女性でも1棟アパートオーナーになれるというCMを打ちまくってますが、これも分析してみると酷い結果になります。

シノケンのアパートを買えば将来安心!みたいなCMですが・・・。

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実際に、シノケンでアパートを二棟建てた知り合いに話を聞く機会や資料を見せてもらえましたので、リアルなシノケン情報を記載できるかと思います。

ちなみに、その知人が所有している建物は築2年なので、まだ大きな被害が出ておらず「建てて良かったですよ~」と当初は言っておりました。

が・・・執事が見積もった真実の数字を見た所、かなり焦って「どうしたら良いでしょうか?」という相談に変わりました(^_^;)笑

 

「シノケンの提案書(試算表)」

実際にシノケンから提案された時の試算表を見せてもらいました。
購入価格は土地・建物で、ざっくりと一億円程度でした。
パッと見た感じは、35年後には1,700万円も黒字になっている。凄い!となるように作り込まれています。
とても重要な前提条件として「35年間家賃が下がらなければ」という条件が入っているのがミソですね。(そんな訳、あるかボケ!と突っ込んであげたいです。笑)
そんなシノケンの試算表を簡易的にまとめたのが下記です。

 

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建物管理費という項目が結構エグイですね。
これは大東建託も同じようなことをしていました。
大東建託の過去記事はコチラ 

http://tatsug.hateblo.jp/entry/2017/06/24/003000

毎年修繕金を積み立てましょうといった感じで説明を受けたそうですが、家賃の12%程度を積み立てる根拠がまず分かりません。木造アパートの大規模修繕等、どう考えても15年で600万円あれば十分です。
大東建託と同じで、フルパッケージでオーナーさんの手間が掛かりませんといった謳い文句で勧めているようです。

管理料の5%と合わせて20%近い金額を家賃収入から支払わなければならないのですが、一体誰のためにアパート経営をやってるんでしょうか???

利回りを考えてみると、40万円の利益を出すために1億円の投資をしているので、40万円÷1億円=0.004

 

!!!

 

まさかの0.4%。笑

毎月の利益は3万円程度。笑

しかも、これ税引き前ですからね・・・。

 

毎月3万円って凄いじゃないか!と主張する方がいるかもしれませんが、「1億円」を投資しての金額ですからね(^_^;)

しかも地震・人口減少等、色々なリスクが考えられる不動産ですからね。

この辺の話をした段階で、執事の知人は若干青ざめてきました。
しかし、まだまだこの程度ではないんです・・・。
次に、執事の試算表をご覧ください。

 

 

「執事の試算表」

賃料は下落するに決まってます。
RC造等とは違い、木造は痛みが目立ちますし10年で10%ずつは落ちると考えて良いものです。
更にシノケンは、ロフトがある部屋を作っています。
ロフトがある部屋に住んだことがある方は分かると思いますが、いちいち梯子を昇るのが面倒なので高確率で物置になります。
若いうちならば平気かもしれませんが、執事のように30代になると梯子の昇り降りも大変に思いますし、まず住みたいとは思わないです。
で、そんな賃料下落率を加味して計算した賃料表が下記です。
笑える結果となりました(^^)

 

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まず、初年度には不動産取得税という税金が掛かります。
それを加味すると初年度はマイナススタートになります。
賃料改定が行われる10年目までは、利益ベースでは黒字になる可能性もありますが、賃料の下落が始まる10年目以降(おそらく賃料改定の凄まじい交渉が開始されます)、赤字を積み上げていく形になります。
ポイントは赤字になろうが賃料改定を行おうが、初回契約時に決めた建物管理費の項目は費用が下がらないという点でしょうか。(結構エグイ)
赤字を積み上げるのが不動産投資なのでしょうか?
執事の数字がリアルだとしたら、誰がシノケンのアパートを買うと思いますか?

普通は買いません。= 買った人は騙されただけ。という図式になりますね。

 

 

「買ってしまった人へのアドバイス

執事が知人に行ったアドバイスは、出来るだけ早く売ってしまいなさいということです。どう考えても、それ以外には道が無いですからね。
その話を知人にした際に、「そういえば営業マンに購入した時よりも高い値段で売れたという実績があるという話をされた!売れば利益がでるんじゃないか」と言われましたが・・・。
リーマンショック直後の不動産価格が安い時に買った人が売ったらそうなるけど、最近の不動産価格が上がった人が売っても利益出せるわけないよね?とお伝えし、知人に止めをさしてあげました。笑

それでも売らなければ、長期的にはとてつもない負債を抱えてしまいます。
選択肢は無いのですが、ここでもシノケンの鬼の契約条項が更なるダメージを与えてきます(>_<)


サブリース契約を行ったまま売るには、シノケンの許可が必要です。と・・・。


当然、シノケンも将来的に負債になるような物件の管理からは早々に手を引きたいのです。
ですので、売るのは自由ですがシノケンのサブリースは無くなります。
まぁ、築浅なら何とかなるかと思いますが、やはり築10年を越えて入居が決まり辛くなった際に、サブリースを外されての売却は結構厳しいものがありますよね。

 

「まとめ」

●シノケンのアパートは買ってはいけない

●買ってしまった場合は、早急に売らなければならない。

※超シンプルなまとめになりました(^^)笑



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