大東建託の評判 35年一括借り上げという詐欺(騙し文句)

「いい部屋ネット 大東建託♪」というCMをご覧になられたことがある方は多いかと思います。執事は頭の中でリズムが反響するくらい記憶してます。

キャッチフレーズは、「35年一括契約で安心の賃貸経営」。

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そして、この会社の悪評は世に多々蔓延しております。

テレビでは35年一括賃貸等と謳っていますが、築10年後から賃料改定という規定が入っており100%の確率で借上げ賃料を下落させられます。

なんで100%なの?と疑問に思うかもしれませんが、その辺りの解説も入れつつ、少しでもこういった業者に騙される人が減るように、しっかりと真実を記載していきたいと思います!!

 

「ビジネスモデル」

土地にアパートを建築してもらうというビジネスですが、まずアパートの建築費が高いのが特徴です。なぜならそこに賃料の負債分も上乗せをしているからです。

賃料の負債分というのは、サブリースで一括借上げを大東建託が行いますが、地方のアパートは新築時こそ入居はあるかもしれませんが、一回空室になってしまいますと思うように次の入居者が決まりません。

あるいは、賃料を下げて募集を行わないと決まらないといった事態となります。

しかし、サブリース契約をオーナー(騙されて買わされた人)に支払う金額は決まっております。当然、賃料を下げる・空室となると、その分の負債は大東建託が負うことになります。

その負債分を建築当初から大東建託は認識しており、その金額を建物代金に転嫁しているのです。赤字となる部分をすでに建築代金で回収しておりますので、大東建託にとっては痛くも痒くもありません。

 

「10年後に借上げ賃料が下がる理由」

とはいえ、いつまでも赤字を出し続けていると、当初に建築代金で得ていた利益を食潰す形となってしまいます。大東建託側としては、負債を生み続けているサブリース契約をさっさと解消したいのです。

そこで賃料改定という項目が大きなメリットとなります。

賃料改定は通常、貸主と借主との間の「協議の上」決められるというのが一般的です。

はい。大東建託はそんなに甘くないですよ・・・。

まさに生殺与奪ともいえる交渉の権利は、大東建託がガッチリと握っております。

それが契約書(大東建託とオーナーで初期に交わす)20条に記載されています。

 

契約書20条

家賃をめぐる協議が調わず、契約の継続が困難となった場合、大東建託は「催告の上、本契約を解除することができる」。

 

これは、読んで字のごとく、家賃の値下げ交渉に応じないならサブリース契約は解除しますということです。

賃貸経営の素人が、いきなり自分で管理を行って下さいと言われると焦りますよね。なので、大東建託の言われるがまま賃料を下げるというケースに至ります。

※勿論、こうなる前に担当営業が泣きの営業で、利益が取れないので何とか借上げ家賃を下げて下さいという土下座営業が行われます。それに応じない人々に対するのが上記の方法なので、人柄の良いオーナーさん等は、大東建託の言うがままを信じて賃料を下げてあげるといったケースも多くみられるのが現状です。

 

 

「結構エグイ!フルパッケージプラン」

大東建託の管理費(サブリース)は、家賃収入の10%です。

このフルパッケージプランを利用すると家賃収入の15%を支払うことになりますが、修繕に関しては全て大東建託が費用を負担してくれる仕組みです。(修繕費を積み立てているといった形で説明されるようです)

実際には、建物完成後10年くらいは修繕等、ほとんど発生しないことが多いです。

つまり大東建託は5%分を丸儲けしていると言えます。

 

ここからがエグイのですが、前述しているように10年経過後に賃料の改定が行われます。借上げ賃料が下がるので、オーナーとしても収支が苦しくなり、このフルパッケージプランの5%を支払うことが重荷となります。

そこでフルパッケージプランを解約しようとすると、「これまでの修繕費の支払いに関しては返せません。もちろん今後の修繕費はオーナー様にご負担して頂きますがよろしいでしょうか?」という提案がなされます。

10年経過後から修繕の必要が出て来るのに、そんなことできる訳ないですよね?

でも、借上げ賃料の下落により収支が悪化しているので、この5%を支払い続けるという負担は非常に重荷となります。

この地獄のジレンマを味わえるのが、大東建託のフルパッケージプランの正体です。笑(笑えないか・・・)

 

「悪評の拡散による戦略転換」

大東建託の受注構成が近年大きく変わってきております。

下記の図をご覧頂ければ分かるように、新規比率とリピート受注が逆転しています。

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要は、大東建託の噂を聞いて新規で建てたいと思う人は少なくなっている。

一方で、大東建託で過去に建築をして上手く運営が行えているという人も少なからずはいると考えられます(立地条件が良いといった場合は、木造アパートでも30年くらいは十分に稼働するため)。

この成功している人々に対して、建物が古くなっているので新しく建替えましょうといった提案を行い、建て替えをさせているのが上図で読み取れます。

※もちろん、入居率が悪いのは建物が古いせいだから等といった形で、また騙されて建替え契約を行ってしまったという方も相当数いることは間違いないでしょうが・・・。

 

営業力(騙しの手口)に特化していた、大東建託も時代の流れ(ネット社会での情報拡散等)により、ジワジワと危機的な状況に陥ってきているということが新規契約ができないという点から垣間見えます。

 

「銀行にも見放された最悪事例!」

建替えをするためには、当然そこに住んでいる居住者を退去させなくてはなりません。

とはいえ、出て行って下さいといっても中々難しいこともあり、引っ越し代等を負担して退去をしてもらう等、入居者を退去させることにもお金が掛かります。

そして、当たり前ですが退去させてしまうと家賃収入は入ってきません。

 

大東建託の言われるがまま、入居者の退去を続けて、ようやく全ての部屋の退去が終わりました。

銀行に建替えの融資を申し込んだ所、なんと!なんとですよ!!

大東建託の建物には融資できません。」との回答が・・・。

これは本当に笑えないですよね。

というか大東建託の営業マンが事前に確認を取っておくべき点かと思いますが・・・。

結局、大東建託に不信感を覚えたオーナーが大東建託との全ての契約を解約したそうですが、満室にするまでに一年以上掛かったとのことです。

 

「まとめ」

・サブリース契約には落とし穴がある。(後々に後悔することになる)

・銀行に融資を断られるということは、銀行も大東建託のビジネスに対して相当警戒している。

・利害関係の無い第三者に絶対に相談して下さい!

 

これ以上、不幸になる方が出ないことを執事は願います。

同じ不動産業に携わる者として、人を騙して儲けるといった手法は止めて頂きたいものですね。

 

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