防音マンションの2社を比較!倒産の可能性!?

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ちょっと危険な噂を耳にしたので、真偽の程を確かめるために分析を行いました。(久々にMBA的な部分が垣間見える記事になりそうです!笑)

不動産バブルがいつ破裂するのか?というニュースを耳にする機会が最近は多いかと思います。実際に土地は高騰しており、数年前の倍近い金額になっているエリアも見受けられるのですが、デベロッパーは建てることを止めることができません(従業員の仕事が無くなってしまうので当然ですが)。

結果的にどういうことになるのかというと、高い土地を買った以上、土地の上に建てる建物を高額で売らなければなりません。高額で売るためには、より高い賃料設定をして賃貸稼働をさせないと高い金額にならないのです。このため、常識では考えられないような高い賃料設定をした商品をデベロッパーは売出します。

当然、買主としては、この賃料設定は高過ぎるだろうという見解から購入を控えます。

けれどもデベロッパーは、利益を出すためには高い賃料設定を維持しなければ利益が出ない、もしくは赤字になってしまいます。

売れない建物を抱えるだけに留まらず、高い賃料設定で入居者も付き辛いために負債を抱え続けなければなりません。

実際に業界の先駆者的立場の企業と比較することで、実態を書いていきたいと思います。

※尚、執事は記載する二社と何の関わりもありません。あくまで数字から見える部分を書いているだけで、恣意的な思惑等は一切ございません(^^)

 

「新築空室率比較」

◆ミュージション

平成29年4月竣工 総戸数21戸 空室6戸

立地:東日本橋

稼働率 71.4%(平成29年6月22日時点)

 

◆ラシクラス

平成29年5月竣工 総戸数14戸 空室12戸

立地:目白

稼働率 14.2%(平成29年6月22日時点)

 

上記の比較ですが、竣工月が一ヵ月違うものの稼働率に歴然の差が感じられます。立地もミュージションの方が良くないですが稼働は順調ですね。(ラシクラスが目白という一等地に建てれていることは称賛に価するかと思いますが)

稼働率を見ると、ちょっとラシクラスが危険なのかな?という雰囲気が感じ取れるかと思います。

 

「売上・利益率等の分析」

◆ミュージション

平成28年 売上約38億7,000万円 / 当期純利益約2億2,000万円 / 自己資本比率約75%

◆ラシクラス

平成28年 売上約28億8,000万円 / 当期純利益約3,000万円 / 自己資本比率約5%

 

上記のデータを比較すると、売上に対しての純利益額に大きな差が出ています。従業員数は40名程度と同じなのですが、何故ここまでの開きが出るのでしょうか?

経営陣が給与を多く取っているということも考えられなくはないですが、一番しっくりくる考え方としては、ラシクラスのビジネスは儲かりにくいということかと思います。

ミュージションはオーナーにマンションを建てさせるのがビジネスであり、ラシクラスは土地を仕入れてそこに建てたマンションを売る(あるいはマンションを建てずに建築条件付土地として販売する)というのがビジネス手法です。

土地を想像以上に高く仕入れる等の理由が売上と利益の関係に大きく関わっているのではないかと執事は分析します。

 

そして、もう一点着目すべき所が自己資本率です。

大体ゼネコンと呼ばれる建築会社は低くても30~40%の自己資本比率であり、ミュージションは非常にこの数値が高いので安全な企業であるという分析ができます。

一方のラシクラスは、5%・・・。

これって結構やばい数値かと思います。

今の低金利時代だから耐えているものの、金利がちょっとでも上がれば吹っ飛ぶ可能性は大いにあり得るのではないでしょうか。

また、某掲示板にも下請け業者への支払いが滞っている等の書き込みが見られますが、この自今資本比率だと確かに自転車操業感は否めません。

 

「どっちが良いか?」

防音性能等の表記に関しては、両社とも高い数値での表記を記載しておりますので差は無いかと思われます。

また、賃貸の環境を検索しても特段クレームっぽい話がネット上では検索できないので、入居者に関しては一定の満足を得られていると考えることができます。

後は会社が存続していくのかどうかという点ですが、賃貸入居者の方にとってはあまり関係無いかもしれません。

投資家やマンションを建てようとしている地主の皆さんは、良く検討をされて会社を選んだ方が良いかもしれませんね。

少なくとも執事が建てるなら、間違いなくミュージションを選びます。(自己資本率が低い会社は怖すぎ・・。)

 

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