トラブルを回避する賃料督促方法

賃料督促の正しい手順。

今の時代、本当に借家人が有利な世の中になってしまいましたよね・・。

賃貸借契約を行っているにも関わらず、家賃を払わないというのは、どう考えても賃借人が悪いと思います。

けれども、消費者保護法等の弱者保護を名目とした意味不明な法律のおかげで、正当な権利を持つオーナー側が下手に督促しようものなら、逆に訴えられるという何とも理不尽な世の中になりました。

過去には執事も滞納者の職場に乗り込んで行ったりと、結構な追い込みを掛けたこともありますが、今それをやったら不味いみたいです。

今日は賃料督促の正しい方法をブログ記事にしました。

強引な取り立てをしている方は、どうぞお気を付け下さい。

※執事は払わない借家人が悪いという立場ですので、気持ち的には追い込むことに賛同しますが(^^)笑

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「職場への連絡は問題無いのか?」

予め賃借人の緊急連絡先等として職場の連絡先が届け出られている場合は除いて、賃料の督促のために職場に連絡をするのは避けるべきです。現実問題として、賃借人本人と連絡がつきにくかったために職場に連絡したことから、却って賃貸人が賃借人側からクレームを受けたということも少なくありません。賃借人の職場に連絡を入れること自体は、直ちに法律に触れるというわけではございませんが、督促行為として適切さを欠くとされることが往々にしてあるため注意した方が良いです。

督促行為として電話をするのは問題が多いため、連絡が付かないのですが会社に出社されておられますか?といった安否確認程度ならば大丈夫かと思っている方も多いかもしれませんが、基本的にはそれすらNGの可能性が高いので注意が必要です。

 

「連帯保証人への連絡は問題無いのか?」

また、連帯保証人にご連絡いただく場合にも注意が必要です。1回分の賃料支払いが遅延しているという段階で連帯保証人に連絡を入れたことを理由に、賃借人が賃貸人に言いがかりをつけるということも珍しくありません。賃料支払い以外の緊急の事情で賃借人と連絡をとりたいにも関わらず賃借人が連絡に応じない場合、または賃料の支払いが慢性的に遅れていたり2か月以上の滞納があって賃借人が一向に支払おうとしない場合に至ってから連帯保証人に連絡する方がトラブル発生は少なくて済むといえます。

何のための連帯保証人なのか?賃借人が賃料を払わない時のための連帯保証人なのでは?と思いませんか。

でも、これが実態(最悪のケースの場合)です。

職場にも連帯保証人にも連絡ができない。(できないというかリスクがある)

そこで、賃借人に電話連絡が取れない場合の督促の具体的な方法を次に記載します。

 

「手続き(連絡)方法」

  1. 先ず、賃借人の住所地に、「特定記録付き」の普通郵便で催告書を送付します。この「特定記録付き」郵便は、書留や内容証明郵便とは異なり、配達員が先方のポストの投函すれば配達は完了し、先方が不在の場合に郵便局に留め置かれることはありません。そして、何月何日に先方のポストに投函されたかということもインターネット上で検索することができます。

 

  1. ①の郵便が届いてから1週間から10日以上経っても賃借人から連絡が入らない場合には、再度、賃借人に「特定記録付き」郵便を送ります。また、その際に、「本書面到達後○日以内にご連絡いただけない場合には、連帯保証人である○○殿にも未納賃料の督促状をお送り致しますので、予めご承知おき下さい。」という一文を添えます。

 

  1. ②の期間内に賃借人から連絡がない場合には、連帯保証人に「特定記録付き」の普通郵便で催告書を送ります。なお、その際に、「賃借人に再三督促したにもかかわらず、全く回答がないので、連帯保証人に本通知書を送付する次第です」ということを明記します。

 

  1. 以上の方法をとっても、なお、賃借人から連帯保証人からも連絡が入らない場合には、2ヵ月分の賃料が未払いになった段階で、督促と契約解除の予告を兼ねた通知書を賃借人及び連帯保証人に送ります。この通知書は、通知内容について公的な記録を残しておく必要があるので、内容証明郵便にて発送することとなります。ただ、内容証明郵便だけですと、相手方が不在であったり受領を拒否した場合に返送されてしまうので、内容証明郵便と同時に「特定記録付き」普通郵便でも、同じ内容の通知書を送ります。

 

  1. これらの手順に従っても、賃借人側から何の回答もない場合には、賃貸借契約の解除を理由とする建物の明け渡し及び未納賃料の支払いを求めて裁判所に提訴することとなります。ただ、よほどの事情がない限り、③か④の段階で、賃借人または連帯保証人から何らかの回答があるのが一般的です。

 

上記の流れで行うことで、不要なトラブルを避けることができます。

しかし、不動産管理業務を行う中で、賃料督促の機会等は頻繁に発生するかと思います。

上記の手法は、あくまで危険な相手(トラブルメーカー的要素がある人)の場合の対処法と思って頂いた方が良いかもしれません。

一番の予防策は入居審査の段階で徹底的に危険な人物を排除する(書類だけの審査では中々難しいんですよね・・。)。そして、危険な匂いを感じたのであれば、保証会社を利用することを徹底して下さい。

保証会社の審査システムは相当高度なシステムを入れているので、クレジットカードのブラックリスト等の履歴を把握することができ、そういった人物は弾かれるので便利ですよ!

 

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