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その土地にマンションを建てれるかの判断基準

賃貸経営

相変わらず土地の値段高いですね・・・。

ちょっとした商業系の土地ですと、坪400万円とか結構あります。(ここは一等地か!と突っ込みたくなるような強気な値付けですね)

 

最近、土地にプランが入るかの相談を受けることが結構ありますが、素人の考えで土地を取得してしまっている業者さんも多く見受けられます。(執事は建築士では無いので横で聞いているだけですが)

 

容積300%あるから、これくらいの戸数が取れるでしょう?周囲の建物が○階建てだから同じ位の高さで建てられるでしょう?等と自信満々で聞いてくる方の多いこと多いこと(^_^;)

 

変な土地を掴まされましたね。ご苦労様です。

北斗の拳風に言うと、お前はもう死んでいる!状態の方が結構います。笑

 

今回はとりあえず勘違いして、変な見込みを立てて土地を買ってしまわないように、簡単に書いてみようと思います。

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容積率の考え方

容積がいくら大きくても、容積をフルに活かせる土地であるかどうかを見抜かなければいけません!

代表的なのが「道路幅員」です

簡単な例を出すと容積200%で道路幅員が4mの場合、容積の最大消化は160%にしかなりません。

ここまでは宅建をお持ちの方ならすぐに分かるかと思いますが、皆さんがよく間違えられるのは、道路幅員が大きい時です。

 

重要なのは「斜線」です。

この斜線の制限(北側・隣地等)により、高さが決められますので想定していた高さを建てることができず、結果的に容積をフルに使うことができないという土地を取得して失敗する業者が多いです。

 

更に、この段階を超えた業者でも「日影規制」で失敗する方がいます。

建物の影が周囲に及ぼす影響により高さの制限がされるのですが、これは一級建築士レベルの人が専用のソフトを使わないと正確には分かりません。

 

上記に記載した「道路幅員」・「斜線」・「日影規制」の全てをクリアすることで、初めてその土地が使用できる容積率が導き出されます。

2階や3階建てのアパートくらいなら、素人に近い人でも建つかどうかの判断は可能ですが、4階建て以上の建物が建つかどうかは、正確に検討してみないといけません。

 

 

◆天空率による緩和

容積率を緩和する技術として天空率というものを用いることが多いです。

これは例えば建物最上階のベランダ等の端っこを下図のように切り取ることで、空が見える範囲が広がるという形です。

このような形で、後少し容積率があれば!という時には使えますので、是非覚えておいて下さい(^^)

 

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◆周囲の建物が○階だから・・・

これは結構勘違いする方が多い点ですね。

まず、周囲の土地といっても形状等が当然異なります。

後は建築条例等ができる前の古い建物の場合ですね。

今は建築不適合建物として建っている物を見て、あれと同じ高さが建つという素人考え的な方が結構いらっしゃいます。

 

 

◆まとめ

とりあえず素人がネット等を調べたくらいでは、4階以上の建物が本当に建つかということを正確に掴むことは難しいです。

一般の方が建築設計会社等に土地の情報を持ち込んでも、中々ボリュームチェック等を行ってもらうことは難しいかもしれませんが、独自の判断で行わずに専門家に相談した方が絶対良いと、執事は強くお勧めします!!

 

 

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