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借地にアパートを建てたいと言われた時の対処法

地主業

 久しぶりの投稿になってしまいましたm(__)m

繁忙期はやっぱり忙しいですね。

 

前回のブログにて「条件変更承諾料」の取得が難しいという状況になってしまいました。

ただ、それでスンナリと建替えを認めてしまう程、執事は優しくはありません。

 

今回は「増改築承諾料」・「更新料」・「改定地代」の三点に関して記載します!

 

◆増改築承諾料

まず増改築承諾料は借地権価格の5%が慣習となっています。

計算の方法として、まずは近隣の更地価格を調べます。

※ここがまず重要なポイントです!要は近隣で売りに出されている最も高い値段を調べてそれを計算の根拠とすることが重要です。

 

例として、更地価格 坪200万円 借地権割合60% 50坪の土地で考えます。

2,000,000円(更地価格)×0.6(借地権割合)×50坪×5%(増改築承諾料)

=3,000,000円

 

結構な金額になりますよね(^^)

※借地権割合は、その地域の路線価図を見れば分かります。

 

たまに路線価で計算をしろ!というアホなクレームを受けますが、路線価はあくまでも相続税の評価基準に過ぎず、時価と大きな乖離がありますので路線価を計算の根拠におく必要はありません。

間違わないようにして下さいね。

 

「増改築承諾料の面積」

これも結構、難癖を付けられるポイントです。

例えば、上記の50坪の場合。50坪の内の30坪を使って建てるのだから、増改築承諾料の算定式には30坪で計算するべきだ!と主張される方がおられます。

 

こういう場合、あくまで土地50坪を貸しているので、一部に増改築するからといってそこだけが対象になりません。

地主としては上記の場合、30坪の土地に堅固(RC等)な建物を建てられると、土地を返却してもらいにくくなる等のデメリットがあります。

仮に20坪と30坪で別々の土地賃貸契約書があるのであれば対応しなければなりませんが、あくまで50坪の賃貸借契約書を交わしているだけならば、増改築の根拠となる数字は50坪が対象となります。

 

 

◆更新料

旧法借地権の場合、20年おきに更新が発生します。

今回のケースで仮に借地期間が10年を過ぎていると、残存期間は10年となります。

ですので、10年分の更新料を貰うことで新規20年の賃貸借契約書を作成すれば良いのです。

 

ここで、実務を知らない弁護士等が出てきた場合、更新料は更新の時期が来たら払うから、今は払う必要が無いという主張をするアホがいます。

銀行の融資は借地権の残存期間でしか付きません。10年間で融資を組むのですか?実務御存知ですか?と聞いて頂ければ大丈夫です。(払わないと融資組めないので)

 

 

◆改定地代

地代も当然のごとくUPしましょう!

通常居住用と事業用の地代の差は1.5~3.0倍くらいの差があります。

仮に地代が坪1,000円だった場合、坪2,000円程度にUPしても問題無いですね。

 

地代の値上がりに納得がいかないと言われた場合

「地主としても土地を貸しているより収益アパートを自分で建てる等で活用をした方が、遥かに収益が上がります。

そういう活用方法を地主に代わって行うのであれば、地主からみると利益を逸失していますので、地代をUPして補う必要があります。」

と言って頂ければ納得してもらいやすいですね。

 

 

◆まとめ

今回のように、しっかりと費用を請求することで、借地人が当初目論んでいたアパート計画の収支が一気に悪化します。

そうすると、そもそも建てる意味があるのか?といった方向に考えが変わることもあり、地主に買取ってくれないか?等の相談に切り替わることがありますので、是非しっかりと費用の請求は行うようにして下さいね(^^)

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