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借地の用途変更(住宅からアパートへ)

先日も借地人との間で、ちょっとしたトラブルがありました。

借地の一部を壊して、アパートに変更したいとの話が出てきたので、その対応に先週は追われていました。

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◆話し合いの内容

借地人:元々借りている土地なので別に構わないだろう。

 

執事:建物が老朽化していて、かつ自分が住まないのであれば返還して下さい。

 

借地人:借地は私の権利だから、そんな理屈は通らない。

 

執事:こちらもアパート用に土地を貸している訳ではない。そんな使用方法は認めない。

 

借地人:どこにそんなことが書かれているのですか?普通建物利用として土地を貸すという記載しかありませんよ。普通建物にはアパートも含まれるというのが私の解釈です。

 

執事:私の解釈では普通建物はあくまで自分が住むための建物ですけど。(昔の契約書なので詰めが甘かった・・・。今は自己居住用と書き換えているのに・・。)

 

※上記のような内容ですと、アパートを建てることを否定することは難しいです。条件変更承諾料に関しても、賃貸契約書が普通建物という表記しか記載されていないことから請求することは難しいでしょう。

 

借地人:こちらの要求としては、アパートを建てることにご理解を頂きたいと思っています。

 

執事:お話は分かりました。地主と協議をさせて頂き、お返事をさせて頂きます。

 

※質問に対する回答をすぐに行う必要は無いので、一旦話を終わらせて時間を空けることが大事です。言った言わないの議論になる可能性もあるため、ちゃんとまとめてから話を持って行くことが重要です。

 

 

◆今回のポイント

「条件変更承諾料」

自己居住用→事業用賃貸住宅への変更に関して請求を掛けるのが一般的ですが、今回のように普通建物所有という曖昧な表記では請求をすることが難しいです。

必ず土地賃貸借契約書に自己居住用建物という表記を入れておきましょう。

尚、もし条件変更承諾料を請求できる場合は、更地価格の10%という基準があります。

 

また、明日のブログで記載をしますが、増改築承諾料・更新料・改定地代という形で費用を請求することが可能です。

 

「回答はすぐに行わない」

このような借地人とのトラブルの場合、裁判沙汰になる可能性が十分に考えられます。曖昧な回答をして、後で自分が言ったことを変更することができなくなる可能性があるため、必ず落ち着いて考える時間を設けましょう。

時間を空けることで、相手方にも誰かに相談する時間を与えてしまいますが、それ以上に下手なことを言って後悔する危険性を排除しておく方が良いです。

返事の期間ですが、大体2週間程度をみておけば大丈夫です。(土地に関する重要なことなので、すぐに回答できませんという形で言っておけば問題ありません)

 

 

こんな感じに現在進行形でトラブルが進んでいます。

明日は書面での回答を記載します!

三月の繁忙期は忙しいので、一気に書くことが出来ず申し訳ございませんm(__)m

 

 

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