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不動産売買の手順

地主業

 

先日、大学院の友人と話していたのですが。

不動産業者って何をやってるか良く分かってもらえていないようですm(__)m

「右から左に土地を流して〇千万円とか良い商売だよね~」と・・・。

いやいや、結構色々やってるんですよ!

ちょっとイラついたんで書き出します!

 

 

不動産売買の基本手順

調査~重要事項説明~契約~引渡しの流れ

パターン[1]調査 → 重要事項説明後、契約+手付金授受  →  引き渡し+残金決済

パターン[2]調査 → 重要事項説明後、ローン条項付き契約+手付金授受

  1. ローン成立  → 引き渡し+残金決済
  2. ローン不成立 → 契約解除+手付金返還

パターン[3]調査 → 重要事項説明後、契約、一括決済  契約と決済を同日にて行う。

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[調査]

調査 土地 ( )は取得可能場所

 

  1.  登記簿謄本(履歴事項全部証明書:共同担保目録も) 法務局(調査のみならオンライン可能)

公図、図面 法務局(調査のみならオンライン可能)

測量図  法務局にて調査、売主にも確認、なければ(測量会社に依頼)

境界確認書 売主に確認、無ければなければ(測量会社に依頼)

 道路査定証明書(官民査定)の有無 (東京都庁):今後分筆を行う場合または買主が建売業者に限る

 上下水道埋設管 東京都水道局

 ガス埋設管 東京ガスHP 

 電線・電柱 東京電力

 地盤調査の有無、埋設物(旧建物の杭など)の確認(売主)

 境界杭の有無 無いものがあれば杭入れ+測量図作成+境界確認書作成(測量会社)

 越境確認 空中越境:現地にて確認(屋根、塀、電線等)、調整必要なら合意書作成

      地中越境:ガス水道は上記埋設管調査にて

土地利用 用途地域、高度地区、建蔽率容積率などの調査(都市計画図)

     東京都安全建築条例(東京都)、大田区開発指導要綱(大田区

  1. 調査 建物  ( )は取得可能場所設計図書 設計図面(契約図面・竣工図面)(売主)確認済証・検査済証の有無(売主)耐震検査、アスベスト調査の有無(売主または建築施工会社)
  2. 建物、敷地内残地物 (現地にて確認)
  3. 区分所有建物の場合 管理費、修繕積立金、滞納、販売時資料等(管理組合)
  4. 建築請負契約書(売主)
  5. 登記簿謄本(履歴事項全部証明書)、建物平面図、配置図(法務局)
  6. 調査 抵当権の有無 謄本調査の結果有りの場合金融機関の抹消手続き依頼(金融機関)
  7. 調査 権利関係の調査 占有者、賃借人等 契約書の確認、賃料、敷金、保証金(売主)
  8. 調査 インフラ調査 電気容量、上下水道、ガス、インターネット、TVなど個別契約確認
  9. 調査 地積の確認 実測と登記面積が大きく異なる場合は、地積更正を要する場合有り
  10.    境界確認が未済の部分があれば依頼(測量会社)
  11. 調査 分筆・合筆などの必要性の有無 分筆は道路査定(官民境界が確定)が完了していなければ出来ない
  12. この場合は道路査定(測量会社依頼)を行い、完了後に分筆する
  13. 調査 所有者確認 相続登記未済→遺産分割協議書作成+相続登記依頼(司法書士)、住所変更(司法書士
  14. 調査 登記済権利証(登記識別情報)の有無 無ければ司法書士に事前相談

 

[契約]

  1. 契約の準備 重要事項説明書の作成、添付資料の作成・売買契約書の作成
  2. 契約の準備 金種の確認(振込、現金、預金小切手)、手付金領収証の作成契約書用+領収証用収入印紙購入(自社分、顧客立替分)
  3. 仲介手数料領収証の作成(半金受領時)、
  4. 契約日必要書類 手付金(通帳+銀行届出印または現金または小切手(持参人払い/横線))融資を受ける場合は金融機関関係書類
  5. 売主 実印(個人)・代表者印(法人)・印鑑証明・代表者資格証明・通帳・身分証明
  6. 印紙または印紙代
  7. 買主 認印・住民票(個人)・法人(登記簿謄本)

社判(法人)・登記済権利証(登記識別情報)・印紙または印紙代

  仲介業者 重要事項説明書、補足資料、契約書、社判、担当者印、代表者印、

土地建物謄本、領収証(仲介手数料の一部を受領する場合)

顧客用の印紙、領収証(顧客用、予備)

 

[引渡し]

  1. 引渡し準備 測量図の作成、境界確認書の作成、分筆・合筆の実行・
  2. 建物解体時:家屋の解体、建物滅失登記など
  3. 引渡し準備 物件鍵の確認、占有者有りの場合:賃貸借契約書の有無、所有者変更通知書の作成等
  4. 引渡し準備 建物解体必要時(更地引渡しの時)古家、埋設管の除去、建物取壊し証明  
  5. (解体業者)、建物滅失登記の依頼(土地家屋調査士司法書士
  6. 引渡し準備 固定資産評価証明(土地・建物)の申請受領(都税事務所)
  7.       固定資産公課証明(土地・建物)の申請受領(都税事務所)
  8. 引渡し準備 精算書作成(固定資産税・都市計画税、地代、敷金、賃料、保証金など)
  9. 領収証の作成(自社発行分、顧客分の代理作成)
  10. 引渡し準備 登記情報の再確認、抵当権抹消などの確認(法務局またはオンライン)
  11. 引渡し準備 金種の確認(振込、現金、預金小切手)、残金領収証の作成
  12. 仲介手数料領収証の作成、精算書、領収証用収入印紙購入(自社分、顧客立替分)
  13. 引渡し日(残金決済日)必要書類売買代金残金(通帳+銀行届出印または現金または小切手(持参人払い/横線))   売主 実印(個人)・代表者印(法人)・印鑑証明・代表者資格証明・通帳・身分証明      固定資産評価証明(土地・建物)・抵当権抹消の場合は金融機関関係書類
  14. 社判(法人)・登記済権利証(登記識別情報)
  15.  領収証、精算書(印紙または印紙代)、物件鍵、賃貸借契約書、所有者変更通知書
  16. 融資を受ける場合は金融機関関係書類・領収証・印紙または印紙代
  17. 買主 認印・住民票(個人)・法人(登記簿謄本)

仲介業者 重要事項説明書、補足資料、契約書、社判、担当者印、代表者印、

土地建物謄本(確認用)、仲介手数料領収証、契約書ファイル、

顧客用の印紙、領収証(顧客用、予備)、精算書

火災保険 取得建物に対する火災保険の設定を速やかに行う。

 

 

「まとめ」

自分で書いてみても結構項目が色々あるという気付きを得ました(^^)

この他にも、事案によっては土壌汚染・液状化調査、私道の掘削承諾書の取得等もありますね。

 

皆さんいかがですか?

不動産業者は結構仕事してるでしょう?笑

仲介手数料が無料化という動きがあるみたいですが、結構な手間が掛かっていることを是非一般の方にも認識して頂きたいですね(^_^;)

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