外国に転勤になった時、国内不動産の賃貸に関すること

 

執事は賃貸の管理会社を運営しておりますが、大手法人が賃貸の法人契約を希望する際には、必ず所有者が日本在住か?という質問をたまに受けます(外国在住のオーナーの場合は、法人契約ができないようです)。
※手続きが面倒といった理由なのでは無いかと推測されます。

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この事案に関して疑問を持たれる方、あるいはご自身が海外に転勤になる可能性があるオーナー様等がいらっしゃるかと思います。

執事もよく相談を受ける内容ですので、本日は外国在住オーナーがと法人契約の関連に付いて書いてみます!



【原則】
非居住者等(外国法人及び非居住者)に国内にある不動産の使用料を支払う場合には
個人で自己又は親族の居住用であるものを除き源泉徴収する必要があります。
源泉徴収税率 20.42% 復興特別法人税を含む)


源泉徴収免除制度】
国内に恒久的施設を有する非居住者等が税務署長の発行した源泉徴収の免除の証明書を
所得の支払者に提示した場合には、その証明書の有効期間内に支払う特定のものについては源泉徴収が不要となります。

源泉徴収免除制度の対象所得に不動産の使用料が含まれます。

源泉徴収免除制度の適用を受ける要件として、記載されている要件を満たす必要があります。


(非居住者(個人)ならイからヘに掲げるもの)
(イ)所得税法第229条の規定による開業等の届出書を提出していること
(ロ)納税地に現住しない非居住者については、その者が国税通則法第117条第2項の規定による納税管理人の届出をしていること。
(ハ)その年の前年分の所得税に係る確定申告書を提出していること。
(二)源泉徴収を免除される国内源泉所得が、所得税法その他所得税に関する法令(租税条約を含みます。)の規定により総合課税に係る所得税を課される所得に含まれるものであること。
(ホ)偽りその他不正の行為により所得税を免れたことがないこと。
(へ)免除証明書を国内源泉所得の支払者に提示する場合、その支払者の氏名又は名称及びその住所、事務所、事業所その他その国内源泉所得の支払の場所並びにその提示した年月日を帳簿に記録することが確実であると見込まれること。

源泉徴収免除制度の適用を受けるためには
『外国法人又は非居住者に対する源泉徴収の免除証明書交付申請書』
を税務署に提出し、証明書の交付を受け
その証明書を不動産の使用料の支払いをする者に提示する必要があります。

 

「まとめ」
よく質問に来られる皆さんが勘違いされている内容(多分、インターネット等で調べたと思われますが)が下記のような感じです。


①開業等の届け出を提出していること。
②納税地に現住しない非居住者については、納税管理人の届け出をしていること。
③その年の前年分の所得税に係る確定申告書を提出していること。
であれば自動的に源泉徴収が不要になる訳ではなく(イ)~(へ)の要件を満たしたうえで『外国法人又は非居住者に対する源泉徴収の免除証明書交付申請書』を税務署に提出し、証明書の交付を受け、その証明書を支払者に提示してはじめて源泉徴収が不要になることになるという見解です。

ちょっと今回は内容が難しいですが、公認会計士さんや税理士さんでも未知の分野ということで理解されていない方もおられるようです。

海外に転勤の可能性があるオーナーさん等、今回の内容を是非記憶して頂ければ幸いです!
執事は外国語を話せないので海外に行くことはありませんが!笑

 

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