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サブリースとキャッシュフロー

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執事の会社も1棟マンションの販売に携わっておりますが、顧客からサブリースはやらないのか?といった問い合わせが最近多いです。

元々、楽器可のコンセプトで入居者が入る自信があるので、サブリースなんかしたらオーナーさんのキャッシュフローで損しますよ!と説明するのですが、それでも安心感があるという理由でサブリースを希望される方が多いです。

 

今日はサブリース(一括借上げ)に関して記載します。

 

一括借上げにしてしまえば、確かに手間は掛かりませんし安定した収益を得ることができます。

ただし、冷静に考えてみてください。借上げ賃料の85%~90%が設定されているということを現実に数字に落とし込んでみましょう。

 

例:1K×6部屋 1部屋8万円の場合

 

「通常」

年間収益:6部屋×8万円×12ヵ月= 576万円 

10年後想定収入

576万円×10年間=5,760万円 

6ヶ月×8万円×8部屋=384万円(空室期間を10年間で各部屋6ヶ月と設定)

5,760万円-384万円=5,376万円

 

「一括借上げの場合」

年間収益:6部屋×8万円×12ヵ月×85%(借上げ賃料)= 489.6万円 

10年後収益:489.6万円×10年=4,896万円

 

「通常と一括借上げの差額」

5,376万円-4,896万円= 480万円

 

このように長期的な期間で見てみると、一括借上げにすることで手取りの収入が相当減っていることが分かります。

 

また、サブリース契約の場合には、二年ごとの賃料改定項目という条項が必ず入れられております。

当初の借上げ金額が8万円とした場合、10年後にはおそらく7万円台前半くらいに下がっています。

一括借上げは、確かに「楽」かもしれませんが、せっかく不動産投資・経営に携わるのであれば、安易な方法を選ばない方が良い(いろんな経験ができます)と執事は思います。

 

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