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入居率100%表示の2つのカラクリ

賃貸経営

 

最近、不動産投資のCM多いですね(^^)

 

今回は空室率に付いて書きます。

 

賃貸経営は「賃料×稼働率」ということを過去に書きましたが、賃料がどれだけ高く設定されていても稼働していなければ意味がありません。

過去の記事はコチラ↓↓

http://tatsug.hateblo.jp/entry/2017/01/26/141405

 

実は、投資用不動産を扱う稼働率(空室率)にはカラクリがあります!

 

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例えば、賃貸実績が3,000戸程度ある不動産業者が空室率98.6%等を謳っていますが、数字に落とし込むと空室は42部屋という形になります。

いかに駅近物件といえ、築10年も経てば競争力は衰えます。

何のコンセプトも無い普通のマンションを3,000戸も抱えて、そのような満室稼働に近い数字を叩きだすことは、まず不可能です。

 

それでは、その数字をどのように作り出しているかをご覧ください!

 

 

「空室期間の計算方法によるカラクリ」

皆さんは、マンションの空室期間というと何ヵ月くらいを想定しますか?

通常は退去後に清掃を行った後(次の入居者が即入居できる状態)くらいから空室として考えるのが一般的です。

しかし、この空室としていつから計算するか?というルールが定まっておりません。

各企業の独自ルールで空室期間が始まると考えられる日の設定をすることが可能なのです。

 

これはどういうことかというと、例えば「弊社は前の入居者が退去してから半年間は募集期間であるため空室ではない」という主張が可能ということです。

よほど人気の無い物件でなければ、半年も募集期間があれば入居者が決まります。

例えに用いた企業の場合、この部屋は空室にはカウントされません。

 

半年も空いていて空室では無いという理論っておかしいじゃないですか?と誰もが思うかもしれませんが、これが一般人には知らされない1つ目のカラクリです。

 

ちなみに執事が聞いた話ですが、この募集期間を1年と設定している悪質な企業もあるようです・・・。

 

 

「一括借上げによるカラクリ」

投資アパート業者による一括借上げ(大○建託、東○、レオパ○ス等)、最近になって国土交通省もようやくガイドライン制定等に動き出しました。

 

実は、この一括借上げも空室率を下げて見せるということに繋がっています。

 

一括借上げをしているということは、オーナーにとっては満室稼働と同じです。(毎月、決まった借上げ賃料が支払われるため)

実際に部屋が埋まっていようがいまいが関係ありません。

 

一括借上げ業者のロジックでは、満室時の賃料を借上げ賃料として払っているんだから、当然にこの物件は満室稼働ですという主張になります。

 

そして、二年ごとの賃料改定により値下げ交渉を随時行っていきます。

築10年も経過すれば、オーナーが納得できるような借上げ賃料にはならないでしょう。

そうなった時には、この手の業者は管理を受けることを止めます。(逃げます)

自社の管理物件ではなくなったので、空室が何部屋あろうが関係ありません。

自社がHP等で掲げている入居率には、管理が外れた物件の数字を入れる必要が無いからです。

 

これが一括借上げを用いた2つ目のカラクリです。

 

 

「まとめ」

このように空室率1%~2%という数字を出している業者は、ほとんどが作られた数字であることを認識して下さい。

空室率が低い=良い業者ではなく、空室率が低い=何かやっている怪しい業者と認識してもらえれば、営業マンの口車に乗って不動産投資物件を買ってしまうことは減るのではないかと思います。

 

本当に儲かる物件なら、一般の方に売ることはありません。

自社で持つ方が儲かりますし、大口の優良顧客に回せばそれでよいのです。

何故、この会社は物件を売ろうとしているのか?という所まで、購入を検討される際には考えて頂きたいと思います。

 

 

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