サブリース契約の注意点、入居者偽装!

表題の「サブリース」。

国土交通省もようやくガイドラインを作成する等の措置を取るようになりましたが、これまでに一体どのくらいの方が被害に遭われたのでしょうか。

 

サブリースで検索すると色々な記事が出てきますが、更新時の家賃下落・建築費にサブリースのマイナス分を上乗せしているという記事を良くみかけます。

 

今回はサブリース契約の更に闇の部分に付いて記載をします。

昨今のインターネット環境の普及により、オーナー側も情報を取得しやすい状況になっていますので、騙す側(サブリースを提案する土地活用業者)も当然に進化してきています。騙しの手口もより巧妙化されてきておりますので、まだまだ一般の方が知らない闇の部分をご紹介させて頂きます。

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 尚、執事はサブリースの提案は「糞」であると思っています!

執事のグループ会社も1棟販売を行っておりますが、サブリースは一切行っておりません。

満室経営が当たり前と考えていますので、オーナーにわざわざ賃料を減額してまでサブリースをするメリットが無いことを説明し、実際に満室経営を行えておりますので何の問題もありません。

 

サブリース契約とは、何の競争力も無い物件を売るために考えられた営業手法としか言えません。先日のブログにも記載しましたが、営業のトークやクロージングの技術を磨いている利益のみを考えた会社がサブリースを提案すると執事は思います。

先日のブログはコチラ↓↓

http://tatsug.hateblo.jp/entry/2017/02/14/110128

 

では、本題です。

悪質なサブリース業者が行っている最新の手口、入居者偽装契約に関して記載します。

 

◆入居者偽装契約

「偽装契約の実態① ~業者利益の増収~」

偽装して入居者を入れるため、高い賃料設定で入居しています。

結果的にオーナーには高利回りに見えるというトリックなのですが、下記に例を記載します。

(正規賃料)

1K×6室のアパート 

正規の賃貸収入 1室60,000円

年間収入 60,000×6室×12ヵ月= 4,320,000円

利回り6%で販売 4,320,000÷6%=72,000,000円

 

(偽装賃料)

1K×6室のアパート 

偽装の賃貸収入 1室70,000円

年間収入 70,000×6室×12ヵ月= 5,040,000円

利回り6%で販売 5,040,000÷6%=84,000,000円

 

84,000,000円(偽装賃料販売額)-72,000,000円(正規賃料販売額)=12,000,000円

 

数字にしてみると非常に良く分かりますが、偽装のダミー入居者を高い賃料で入居させておくだけで、販売利益1,200万円を販売会社は手にすることができます。

※利益を乗せる以外にも高い利回りを演出して売りやすくするといった目的でも、偽装入居は使うケースがあります。

 

 

「偽装契約の実態② ~自社→業者へ~」

入居偽装は一昔前までは、自社・グループ会社の社員を入居させるという手法が一般的でした。

住居手当という名目で会社が家賃補助を出して、自社の社員を住まわせるという形を行っている会社は現在も多数ありますが、これはまだマシな方です。

 

最近では、入居偽装を請け負う業者も出てきているようです。

自社の社員だと入居偽装と指摘された時に困るからという形で、新たにビジネス?として生まれたようです。

このやり方ですとオーナーが賃貸契約書を見せて欲しいと要望があっても、自社の社員を入居させているとは分かりません。

 

こういった入居偽装契約を請け負う業者は、手口が巧妙なので見抜くことは限りなく不可能です。

退去をする際にも、徐々に退去をしていきますので、非常に手が込んでいます。

物件引渡し後、6ヵ月~1年くらいの間で徐々に退去していくのが一般的です。

 

 

 

◆入居偽装を見抜く方法

入居偽装業者は、基本的に物件に住みません。

ただし、部屋のカーテンは用意して閉めておくことが多いので、パッと見た感じですと居住している風に見えることが多いです。

これから購入予定の物件で現地調査をされる際には下記の点を注意しておいて頂けると、偽装入居の判別ができるかと思います。

 

①郵便ポストの溜まり具合。

これは業者がすぐに対応できるので、そこまで確実性はありません。

まぁ、溜まっていると少し問題有りかな?くらいの判断材料にしかなりません。

 

②電気メーターの回り具合をチェック。

普通に暮らしていると冷蔵庫くらいはありますので、少しづつですがメーターの円が動いているはずです。

 

③ガスの契約を確認

これが一番有効です。ガスを契約する際は必ず立会いが必要になりますので、偽装入居者の場合はそこまでは行いません。

現地のガスメーターに、ガスの契約がされていないハガキサイズの紙が貼ってあれば、その部屋は未入居(偽装入居)であると考えて間違いありません。

 

 

◆まとめ

このように確実な調査は現地を見て頂く以外にございません。

手間が掛かってしまいますが、必ず現地は確認をするようにしましょう。

 

サブリース契約で無いと手間が掛かると思われているオーナーさんもいらっしゃいますが、そんなに手間が掛かることはありません。

ようは管理会社がどれだけ動けるのか?その物件に本当に集客力があるのか?の2点さえ、押さえておければサブリースは必要無いのです。

 

サブリース=安心という図式は成り立ちません。(というか嘘です)

不動産を購入される時の、一つの指針として覚えておいて頂けると嬉しいです。

 

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