シェアハウス投資の失敗 ~女性専用はダメ~

先週末は引越し作業に追われていた執事です。

冷蔵庫を知り合いにあげるとのことで、冷蔵庫の中身を全部出したのですが、結構汚れてるもんですね(^_^;)

冷蔵庫の清掃だけで1時間近く掛かってしまいました。

 

タイトルのシェアハウス。

皆さんも最近は聞き慣れた言葉になってきたのではないでしょうか?

先日TVを観ていたら、か○ちゃの馬車のCMが流れていました

要約すると、ここに住んでいつか王子様に迎えに来てもらおう!ということを意味しているようですが、この会社結構評判悪いです!笑

知る人ぞ知る、ここの代表の経歴が結構・・・。

そろそろ、雇われ社長を任命して、ご本人は逃げるのではないかと思います。

 

とはいえ、執事の知り合いにもシェアハウス事業を行っている人はたくさんいます。

まっとうな業者はしっかりと運営ができますので、悪質な業者に引っ掛からないようにすれば、シェアハウス投資も悪くは無いと思います。

 

 

◆何故、シェアハウスは広まったか?

人が交流を求めているというのは、表立った綺麗な理由に過ぎません。

真の理由は「土地の有効活用」です。

そもそも、旗竿地という下記の形状の土地には共同住宅(マンション・アパート)を建築することが禁止されています。

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 もっとも長屋(一棟の建物を数戸に区切る形)であれば、建築は可能なのですが正直人気がありません。

 

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そんな時に注目されたのがシェアハウスという形態です。

これは共同住宅ではなく、寄宿舎という扱いになるので、旗竿地でも建築が可能で収益力が高いという点が主な普及の理由ですね(誰だって高い利回りを取れるように土地を活用したいと思うでしょう)。

 

他にも、戸建を建てるにはあまりにも土地が大きい場合(条例等で土地が切れない)、再建築ができない土地の場合等に、既存の空き家を有効に利用するためにシェアハウスにリノベーションを行い転換するという方式が流行っています。※これは建築基準法では違反となるケースがほとんどです。(寄宿舎の要件をリノベーションで実現することは難しいので)

 

土地の有効利用として広まったシェアハウス。

当然、魑魅魍魎の不動産業界に生きる人々が見逃すはずがありません。

では、何故シェアハウス投資が失敗するのか?

その理由を記載していきます。

 

 

◆見せかけの収支表!

土地オーナーは業者に収支表を見せられると、こんな活用ができるのか!と非常に喜ぶことが多いですが、はっきりいって狸の皮算用に過ぎません。

共同住宅よりも、シェアハウスの方がはるかに満室経営のリスクは高いです。

(まっとうな業者で8割稼働。詐欺業者なら5割以下は当たり前です)

 

投資用シェアハウスで気を付ける点、それは稼働率です。

 

少し考えてみて下さい。着の身着のまま入居できるのがシェアハウスです。当然、退去に関してもハードルが非常に低い(荷物がほとんどないので、引っ越し代等を一々気にする必要が無い)、でも募集コストは結構掛かります(シェアハウス専用のポータル等への掲載)。

また、昨今のように多数のシェアハウスが世の中に出ている現状で、自身のシェアハウスに売り=コンセプトが無ければ、数の中に埋もれてしまいます。

 

また、新築時はシェアハウスの募集はスムーズに運びます。これは入居者が同時期に入ることでコミュニティに参加しやすいという認識があるからです。

反対に途中から入居をする場合、すでに入居者同士のグループができている等、中途入居者には新築時の時とは違う心理的ハードルが課せられてしまいます。

 

収支表の利回りを見せられた時、まずは最低でも2割減として自分で収支を組み直すことが大切です。

 

 

◆家具等交換費用

生活に必要なトイレットペーパーの補充等は、管理をする会社が行う契約になっていることが多いので、消耗品等の費用を計算に入れないオーナーさんが多いようですが、それも大きな間違いです。

例えばリビングに設置しているソファー等は、大体5年もすれば擦り切れや汚れが目立つため交換を必要とすることになります。

家具交換等の時期を10~15年毎に設定している場合には要注意です。

 

 

 ◆サブリース契約に注意!

一括借上げをするから稼働率の心配は入りません。というような業者は確実に危険です。普通の賃貸住宅でさえサブリースの問題が起きているのに、シェアハウスでサブリースをして業者が儲けを出すことは限りなく不可能です。

※サブリース業者が借上げ賃料を50%程度で設定している場合は問題無いと思いますが、80%前後で設定されている場合は危険ですね。

 

サブリースを売りにしているシェアハウス販売業者は、販売が終わった後はどのように手を切るかということしか考えていません。

今では有名になった二年ごとの賃料改定の際に、ありえない借上げ賃料を要求される形になることは間違いありません。

 

 

◆女性専用は間違っている!

イメージで女性であれば綺麗に使ってくれる等の思い込みをする人が多いですが、執事の知り合いの運営者に聞いた所、むしろ女性専用の方が消耗品の損傷は激しいというのが現実のようです。

また、海外のシェアハウス分析において、シェアハウスに人が一番期待することは男女の出会いという分析結果が出ています。

 

執事も知り合いのシェアハウス運営等を見てきましたが、絶対に男女一緒の方が良いと思います。

シェアハウスに住む=若いという図式は、現在も当て嵌まっていますので、その若者が何を望むか?という視点を持てば、出会いというのは必ず心理的欲求の上位に来ます。

 

※攻めるコンセプトとして、男性専用シェアハウスというのは数が少ないので面白いかもしれませんね。執事は入居したくないですが・・・笑

 

 

稼働率を上げるには。

もう、すでにシェアハウスの運営を初めてしまって後悔している方もいらっしゃるかと思います。

物件自体で差別化を図ることが難しい場合は、ソフト面を変えて対応するしかありません。

 

まずは物件コンセプトを考えて、それを実行できる管理会社に変更しましょう。

※例えば現在女性専用といった形でシェアハウスの運営をしている人は、女性専用という大枠ではなく、○○年後に結婚したい女子専用「一緒に婚活パーティに参加しよう」等といった形で、よりターゲットを明確化した方がシェアハウスの注目率が上がります。

 

他者がやっていないことをするということは勇気がいりますが、そこに踏み込まない限り活路はありません。

コンセプト付さえ嵌れば、シェアハウスの立て直しは可能です。

投資業者に嵌められたと嘆くだけでは問題が解決しないので、そういった業者とはさっさと手を切って、新しい業者とコンセプトを作り上げていけば持ち直すことが可能であると執事は考えます。

 

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