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賃貸経営市場の外部環境分析

賃貸経営を取り巻く環境分析

ちょっとMBA経営学修士)っぽいこと書いてみます(^^)笑

 

5F分析(業界を取り巻く5つの力を分析する方法)を用いて、現在の賃貸経営を考えてみます。

図にするとこんな感じです↓↓↓

 

f:id:tatsug:20170208115028j:plain

  

 

自社を取り巻く業界内の競争に外部の4つの要因(力)がどのような影響を与えるのか?といったことを考えるフレームワークです。

この他にも3C分析、PEST分析といった業界構造を分析する手法があります。

まずはどんな業界かを大まかに分析するという観点では、この3つの分析手法は分かりやすいですね。

賃貸業界を図に落とし込んでみました↓↓↓

f:id:tatsug:20170208115226j:plainかなりシビアな状況になっていますね・・・。

まさにレッドオーシャン(競争が激しくて血みどろの戦いが行われていることの例え)。

そんな状況にも関わらず、新しい賃貸物件は増えていく一方です。

 

じゃあどうするか?

こんな厳しい業界から逃げ出そう!

 

確かに有効な手段ではありますが、執事は逃げ出すことはできません。笑

 

この環境を理解した上で、どのように経営を行っていくのかを考えるのが執事の仕事です!

色んな打ち手が考えられると思いますし、それが経営に携わる醍醐味だと思っています。(失敗すると責任問題ですけどね・・。)

 

どんな対策方法が考えられるかを少し書いてみます。

 

 

「売り手の交渉力に対する打ち手」

・必ず相見積を取ることで、ゼネコンの言い値にさせない。(執事のグループ会社で一級建築士の資格を持った人間を新たに採用し対応)

・地場ゼネコンの開拓。地域に根差している建設業者を開拓することで、建築費用が押さえられます。(例:本社から現場が近いので、現場に仮設事務所を作らなくて良くなる等)

 

 

「買い手の交渉力に対する打ち手」

物件の希少性を高め、買い手に選択の余地を与えない。

・消費者へのブランド確立。(これは目指していますが御三家のような財閥ブランドまで成長するには長~い道のりですね)

 

 

「新規参入の脅威に対する打ち手」

・ここは逆にプラスに受け止めました。不動産に興味が無かった企業・個人等が賃貸経営を行いたいということは、投資用不動産を販売できる(販売先が増える)ということです。投資用1棟販売の別会社を昨年起ち上げて、更なる収益UPを目指しています。

 

 

「代替品の脅威に対する打ち手」

・これは正直無視の方向です。理由としては一過性の物でしか無いと考えられるからです。

・ビジネスターゲットは富裕層向け、貧困層向けの2つのターゲットで分類できます。執事の所属する企業は富裕層をターゲットにする方針ですので、あまり代替品のシェアハウス等の脅威は感じていません。

 

 

「業界内競争に対する打ち手」

物件にコンセプトを付けて差別化を図る。

模倣困難性を作る。

 

 

いかがでしょうか?

皆さんなら、どんな打ち手を考えますか?

 

上記のような打ち手を考える中で、執事の企業は防音マンションという方向を見い出しました。

市場の供給が少なく、買い手に対する交渉力は執事側の方が強いです(価格を自由に設定できる)。

また、昨今流行しているリノベーションでは高い防音性能を作り上げることはできないので、模倣困難性を保つこともできます。

 

 

経営は人それぞれの考え方があり、どれが正解なのかは将来になってみないと分かりません。

 

人と同じことをするのではなく、人よりも尖ったことをするということが、将来の勝ち組に近い道であると執事は考えます。

 

リスクは大きいですが、しっかりと分析を行っていくことでリスクは低減できる。

そんな信念を持って執事は経営を続けます!

 

 

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