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地代の値上げ方法

地主業

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借地人の方に土地を貸している地主の皆さんは、地代の値上げをどのように行っていますか??
地代の値上げで借地人とトラブルになった地主さんも数多くいらっしゃると思います。
供託とかされちゃうと、非常に面倒かと思いますm(__)m

執事は現在不動産業に携わって7年となります。
現在も借地人100人以上の相手をしていますが、いちども地代値上げに関するトラブルを引き起こしたことはありません!(値上げのたびに文句を言われるのは、しょっちゅうありますが。笑)

地代の値上げ方法に関して、どのように行っているのか?

毎年春に固定資産税の値上がりで、頭を悩ませている地主の皆さん!
是非、参考にしてみて下さい!

 


「そもそも適正な地代とは?」
地代は固定資産税の3倍~5倍というのが一般的な慣習です。
つまり5倍近い地代を要求しても、仮に裁判を起こされても負ける要素は極めて低いということです。
※住宅地の場合の基準ですので、商業地域等によってはもっ7~8倍もありえます。

まずは、地代が固定資産税の何倍となっているのか?という所を見直して頂きたいと思いますが、ここで注意点を1つ!

例えば3倍しか取っていなかった地主さんが5倍までいけることを知り、だったら今年の4月から5倍に値上げしよう!
はい。これはNGですよ!!

そもそも、借地人との地代値上げトラブルの中で一番多いのは、前年から一気に地代を引き上げた場合です。

もらえる権利なんだからもらいたいという気持ちは分かるのですが、トラブルになる可能性が高いので一気に値上げするのは止めましょう。


「毎年4月に、必ず土地・家屋名寄帳を確認する」
前述しましたが、地代の値上げトラブルの多くは一気に値上げをした際に起こることが非常に多いです。
固定資産税は毎年少しずつ上がっています。(上がっていない地域もありますが)
ちょっと値上がりしただけだから、今年は地代の値上げをせずに来年一気にやろう!

はい。これもNGですよ!!

再三になりますが、借地人が一番嫌がるのは地代が一気に値上がりすることです。
例え、毎年地代が値上がりすることになっても、その都度値上げをする方が絶対に良いです。


「これが重要!責任転換!!」
結局の所、地代が上がるのは固定資産税が上がるからなのです。
固定資産税を値上げするのは「御上(おかみ)」なので、地主の皆さんは何にも悪くありません。

だから堂々と説明しましょう!

「御上(おかみ)が税金の値上げをするから仕方ないんですよ。御上(おかみ)が上げた分しか上げてません。税金上がるとどうしようもないですよね」と。

これで、文句を言ってくる借地人の95%は納得します。



「どうぞご自身で確認して下さい。」
それでも納得しない5%には、ご自身で都税事務局(執事は23区にいるので)に行って確認して下さい。と言っちゃいましょう。
実際に税金が上がっていることをご確認下さいと伝えると、ほとんどの人はそこまでしないです。

でも、ごく稀に都税事務所に行く方がいますが・・・。

借地人には名寄台帳を見る権利がありません!笑

地主の委任状等が無いと見れないのです。

名寄せが見れないと言ってきた人に対して、じゃあ委任状出すのでまた行きますか?というと、さすがにそこまでして行かないんですよね。


「まとめ」
①住宅地の地代は固定資産税の5倍まで。
②固定資産税は微々たる額だろうが上がったら必ず地代に反映させる。
③悪いのは御上(おかみ)。地主は仕方なく地代を上げているという考えを持つ。


これで地代の値上げトラブルは限りなく回避できます(^^)

 

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