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外国に転勤になった時、国内不動産の賃貸に関すること

賃貸経営

 

執事は賃貸の管理会社を運営しておりますが、大手法人が賃貸の法人契約を希望する際には、必ず所有者が日本在住か?という質問をたまに受けます(外国在住のオーナーの場合は、法人契約ができないようです)。
※手続きが面倒といった理由なのでは無いかと推測されます。

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この事案に関して疑問を持たれる方、あるいはご自身が海外に転勤になる可能性があるオーナー様等がいらっしゃるかと思います。

執事もよく相談を受ける内容ですので、本日は外国在住オーナーがと法人契約の関連に付いて書いてみます!



【原則】
非居住者等(外国法人及び非居住者)に国内にある不動産の使用料を支払う場合には
個人で自己又は親族の居住用であるものを除き源泉徴収する必要があります。
源泉徴収税率 20.42% 復興特別法人税を含む)


源泉徴収免除制度】
国内に恒久的施設を有する非居住者等が税務署長の発行した源泉徴収の免除の証明書を
所得の支払者に提示した場合には、その証明書の有効期間内に支払う特定のものについては源泉徴収が不要となります。

源泉徴収免除制度の対象所得に不動産の使用料が含まれます。

源泉徴収免除制度の適用を受ける要件として、記載されている要件を満たす必要があります。


(非居住者(個人)ならイからヘに掲げるもの)
(イ)所得税法第229条の規定による開業等の届出書を提出していること
(ロ)納税地に現住しない非居住者については、その者が国税通則法第117条第2項の規定による納税管理人の届出をしていること。
(ハ)その年の前年分の所得税に係る確定申告書を提出していること。
(二)源泉徴収を免除される国内源泉所得が、所得税法その他所得税に関する法令(租税条約を含みます。)の規定により総合課税に係る所得税を課される所得に含まれるものであること。
(ホ)偽りその他不正の行為により所得税を免れたことがないこと。
(へ)免除証明書を国内源泉所得の支払者に提示する場合、その支払者の氏名又は名称及びその住所、事務所、事業所その他その国内源泉所得の支払の場所並びにその提示した年月日を帳簿に記録することが確実であると見込まれること。

源泉徴収免除制度の適用を受けるためには
『外国法人又は非居住者に対する源泉徴収の免除証明書交付申請書』
を税務署に提出し、証明書の交付を受け
その証明書を不動産の使用料の支払いをする者に提示する必要があります。

 

「まとめ」
よく質問に来られる皆さんが勘違いされている内容(多分、インターネット等で調べたと思われますが)が下記のような感じです。


①開業等の届け出を提出していること。
②納税地に現住しない非居住者については、納税管理人の届け出をしていること。
③その年の前年分の所得税に係る確定申告書を提出していること。
であれば自動的に源泉徴収が不要になる訳ではなく(イ)~(へ)の要件を満たしたうえで『外国法人又は非居住者に対する源泉徴収の免除証明書交付申請書』を税務署に提出し、証明書の交付を受け、その証明書を支払者に提示してはじめて源泉徴収が不要になることになるという見解です。

ちょっと今回は内容が難しいですが、公認会計士さんや税理士さんでも未知の分野ということで理解されていない方もおられるようです。

海外に転勤の可能性があるオーナーさん等、今回の内容を是非記憶して頂ければ幸いです!
執事は外国語を話せないので海外に行くことはありませんが!笑

 

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サブリースとキャッシュフロー

賃貸経営

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執事の会社も1棟マンションの販売に携わっておりますが、顧客からサブリースはやらないのか?といった問い合わせが最近多いです。

元々、楽器可のコンセプトで入居者が入る自信があるので、サブリースなんかしたらオーナーさんのキャッシュフローで損しますよ!と説明するのですが、それでも安心感があるという理由でサブリースを希望される方が多いです。

 

今日はサブリース(一括借上げ)に関して記載します。

 

一括借上げにしてしまえば、確かに手間は掛かりませんし安定した収益を得ることができます。

ただし、冷静に考えてみてください。借上げ賃料の85%~90%が設定されているということを現実に数字に落とし込んでみましょう。

 

例:1K×6部屋 1部屋8万円の場合

 

「通常」

年間収益:6部屋×8万円×12ヵ月= 576万円 

10年後想定収入

576万円×10年間=5,760万円 

6ヶ月×8万円×8部屋=384万円(空室期間を10年間で各部屋6ヶ月と設定)

5,760万円-384万円=5,376万円

 

「一括借上げの場合」

年間収益:6部屋×8万円×12ヵ月×85%(借上げ賃料)= 489.6万円 

10年後収益:489.6万円×10年=4,896万円

 

「通常と一括借上げの差額」

5,376万円-4,896万円= 480万円

 

このように長期的な期間で見てみると、一括借上げにすることで手取りの収入が相当減っていることが分かります。

 

また、サブリース契約の場合には、二年ごとの賃料改定項目という条項が必ず入れられております。

当初の借上げ金額が8万円とした場合、10年後にはおそらく7万円台前半くらいに下がっています。

一括借上げは、確かに「楽」かもしれませんが、せっかく不動産投資・経営に携わるのであれば、安易な方法を選ばない方が良い(いろんな経験ができます)と執事は思います。

 

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敷金預り証 印紙は必要?

賃貸経営

表題の印紙税

結構、面倒ですよね・・・。

国の取れるところから税金を取る!という強い意志が感じられる税金であると執事は思っています(^_^;)

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印紙税が必要な書類なのか?

印紙税額はいくらなのか?

毎回、毎回調べるのに手間取っています。

 

実は過去に執事も勘違いをしていたというのが、表題の敷金に関する印紙税です。

 

今回は、敷金預り証に貼る印紙税に関して記載します!

 

 

◆敷金預り証の印紙税は2パターンのみ

法人が領収書を発行する場合には印紙税の対象となります。

印紙税法上、領収書を発行すれば印紙を貼付しないといけなくなります。)

 

領収書(金銭の受取書)が売上代金に係るものか、売上代金以外のものかで印紙税の額は変わります。

 

敷金、保証金の返還は売上代金以外の金銭の受取書に該当するため、記載金額が5万円未満は非課税で、5万円以上の場合は一律200円となります。

 

国税庁ホームページ
17 [売上代金以外の金銭又は有価証券の受取書] 参照https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7141.htm

 

つまり、預り敷金が5万円を超える場合は200円の印紙を貼れば良いというだけです。(執事は、売上代金に係るものと勘違いして、高額の印紙を貼って失敗した過去があります。)

 

 

◆貼って無かったらどうなるの?

印紙を貼らなかった場合には、領収書の作成者に3倍(600円)の過怠税が課される恐れがあります。

貼り忘れていた皆さん、大丈夫です!

税務調査に入られても過怠税は大したことありません(^^)笑

 

 

◆まとめ

・敷金預り証の印紙は2パターン

・5万円以上なら200円を貼るとだけ記憶!

 

 

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不動産売却の裏側 ~仲介業者は貴方の味方ではない~

賃貸経営

一般の方にとって不動産取引は一生に数回ある程度かと思います。

マンション・戸建の購入、相続財産の売却といった形が多いのではないでしょうか?

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例えば、不動産を売却する時にどこの業者に頼みますか?

TVでCMを流している大手の会社を使うことが多いのではないでしょうか?

 

大手には買手の顧客も付いておりますし、契約書・重要事項説明書の作成等をしっかりやってくれるので安心感があると思います。

 

しかし、もっとも重要なことは、その不動産会社(担当者)が信用できるか?ということです。

 

彼らにとって不動産の取引はビジネスなのです。すなわち、どれだけお金を稼げるか!

 

今回は、不動産の売買の流れと、売主の知らない裏側でどういった取引が行われているかを書きます。

 

不動産業者の収益は「仲介手数料」であるということを是非記憶に止めて置いて下さい。

 

 

◆自社の顧客に情報を流す(依頼後3ヶ月間くらい)

売主から売却の依頼を受けた不動産(土地・建物等)に関して、まずは自社で抱えている顧客に情報を流します。

※一般媒介契約(不動産業者さん何社に頼んでも良いよ)ではなく、専任媒介契約で媒介契約を結んだ場合には「REINS」という不動産業者が誰でも見ることができるシステムに登録をしなければなりませんが、物件資料を作成する等といって1~2週間程、資料作成という名目で時間を貰う業者が多いです。実は、この間に自社の抱えている顧客に情報を流しているのです。

 

何故、そんなことをするのか?と疑問に思われるかもしれませんが、不動産業者は仲介手数料を両手(売主・買主双方から)で貰うことができれば、最も儲けを出すことができるからです。

 

例:2億円の物件を仲介した場合

売主からのみ仲介手数料を貰える場合・・・6,544,800円(仲介手数料)

売主+買主から仲介手数料を貰える場合・・・13,089,600円(仲介手数料)

 

このように仲介会社にとっての利益は全く異なります。

そういった理由もあり、できるだけ一般公開(REINS登録等)を行わずに、買主を探す方法を取るといったことが一般的です。

 

 

◆一般公開後の手数料は?

流石に、3ヵ月程売れない状態が続きますと、ここでようやく一般公開に踏み切るというケースが多いです。

一般公開をすることで不動産業者が受けるデメリットは、仲介手数料が売主側からしか取れないということです。

これはどういうことかというと、買主側にも仲介業者が入るため、買主側の仲介手数料は買主側の仲介業者に取られてしまうことを意味します。

 

先程の2億円の売買の事例ですと650万円の利益が吹っ飛ぶ形になりますので、売主の依頼を受けた仲介業者は、何がなんでも自社で決めたい!と思うことに納得して頂けるかと思います。

 

 

◆貴方の依頼した仲介会社は、どこを向いていますか?

上に書きました一般公開後に、皆様が知らない不動産業界の「」が広がっています。

 

買手の不動産業者には、自社で建物を建てて運用する業者等が存在します。

例えば、自社で建物を建てる業者は、自分が買って自分に仲介手数料を払うということを行っても意味がありません。(自社の中でお金を回しているだけなので)

すなわち自社で建物を建てる業者にとっては、仲介手数料で儲けるという概念が無いのです。

では、一体こういった買主は何を求めるのか?
それは、いかに安く買えるかです!

 

そして、売主側の仲介業者=手数料が欲しいとの思いが合致します。

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そうすると、下記のような交渉が発生します。

買主業者:仲介手数料を払うから、その分安くしてよ!

売主業者:了解です!

 

この話を先程の例え(2億円の物件)で解説をします。

 

まず、一般公開をしたことによって売主の仲介業者は650万円程度の仲介手数料を受け取ることしかできなくなっています。
ここで買主業者が売買価格を1億9,000万円にしてくれたら、仲介手数料を支払いますよと提案してきます。

※1億9,000万円の仲介手数料は約622万円(6,220,800円)です。

 

「この条件で売買ができた時」

売主業者の利益・・・650万円+622万円=1,272万円

(本来貰えなかった、買主側の仲介手数料622万円がもらえる)

 

買主業者の利益・・・2億円-1億9,000万円-622万円=378万円

(売買価格を下げることで、仲介手数料を払ったとしても当初の金額より安く買えた)

 

売主業者、買主業者共にメリットがある形になります。

 

損をするのは・・・

売却価格が下がった、売主の貴方だけですm(__)m

 

これも心理的に仕方無いことなのですが、3ヶ月以上経っても売れなかった時に、値下げをすれば買いたいという人が現れましたと言われると、少しくらいなら値下げしても良いと思ってしまうのは仕方が無いと思います。

 

 

◆対策方法

では、このような事を防ぐ為にはどうすれば良いのか?

正直な所、裏側の取引を暴くことはできないので防ぎようがありません。

考えられる対策としては下記の2点でしょうか。

 

①信頼のできる友人等が不動産業者にいれば、その人に売却を依頼する。

②当初、不動産業者が持ってきた売出し価格に上乗せをした金額で売却依頼をする。

(2億円で持ってきたなら、2億500万円で売却価格を設定する等)

 

結構苦しいですが、上記のような打ち手しか無いと思われます。

不審に思ったら、専任媒介契約を解除(3ヵ月更新なので、3ヶ月経てば解除できる)して違う不動産業者に売却を依頼するということも考えた方が良いですね!

 

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入居率100%表示の2つのカラクリ

賃貸経営

 

最近、不動産投資のCM多いですね(^^)

 

今回は空室率に付いて書きます。

 

賃貸経営は「賃料×稼働率」ということを過去に書きましたが、賃料がどれだけ高く設定されていても稼働していなければ意味がありません。

過去の記事はコチラ↓↓

http://tatsug.hateblo.jp/entry/2017/01/26/141405

 

実は、投資用不動産を扱う稼働率(空室率)にはカラクリがあります!

 

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例えば、賃貸実績が3,000戸程度ある不動産業者が空室率98.6%等を謳っていますが、数字に落とし込むと空室は42部屋という形になります。

いかに駅近物件といえ、築10年も経てば競争力は衰えます。

何のコンセプトも無い普通のマンションを3,000戸も抱えて、そのような満室稼働に近い数字を叩きだすことは、まず不可能です。

 

それでは、その数字をどのように作り出しているかをご覧ください!

 

 

「空室期間の計算方法によるカラクリ」

皆さんは、マンションの空室期間というと何ヵ月くらいを想定しますか?

通常は退去後に清掃を行った後(次の入居者が即入居できる状態)くらいから空室として考えるのが一般的です。

しかし、この空室としていつから計算するか?というルールが定まっておりません。

各企業の独自ルールで空室期間が始まると考えられる日の設定をすることが可能なのです。

 

これはどういうことかというと、例えば「弊社は前の入居者が退去してから半年間は募集期間であるため空室ではない」という主張が可能ということです。

よほど人気の無い物件でなければ、半年も募集期間があれば入居者が決まります。

例えに用いた企業の場合、この部屋は空室にはカウントされません。

 

半年も空いていて空室では無いという理論っておかしいじゃないですか?と誰もが思うかもしれませんが、これが一般人には知らされない1つ目のカラクリです。

 

ちなみに執事が聞いた話ですが、この募集期間を1年と設定している悪質な企業もあるようです・・・。

 

 

「一括借上げによるカラクリ」

投資アパート業者による一括借上げ(大○建託、東○、レオパ○ス等)、最近になって国土交通省もようやくガイドライン制定等に動き出しました。

 

実は、この一括借上げも空室率を下げて見せるということに繋がっています。

 

一括借上げをしているということは、オーナーにとっては満室稼働と同じです。(毎月、決まった借上げ賃料が支払われるため)

実際に部屋が埋まっていようがいまいが関係ありません。

 

一括借上げ業者のロジックでは、満室時の賃料を借上げ賃料として払っているんだから、当然にこの物件は満室稼働ですという主張になります。

 

そして、二年ごとの賃料改定により値下げ交渉を随時行っていきます。

築10年も経過すれば、オーナーが納得できるような借上げ賃料にはならないでしょう。

そうなった時には、この手の業者は管理を受けることを止めます。(逃げます)

自社の管理物件ではなくなったので、空室が何部屋あろうが関係ありません。

自社がHP等で掲げている入居率には、管理が外れた物件の数字を入れる必要が無いからです。

 

これが一括借上げを用いた2つ目のカラクリです。

 

 

「まとめ」

このように空室率1%~2%という数字を出している業者は、ほとんどが作られた数字であることを認識して下さい。

空室率が低い=良い業者ではなく、空室率が低い=何かやっている怪しい業者と認識してもらえれば、営業マンの口車に乗って不動産投資物件を買ってしまうことは減るのではないかと思います。

 

本当に儲かる物件なら、一般の方に売ることはありません。

自社で持つ方が儲かりますし、大口の優良顧客に回せばそれでよいのです。

何故、この会社は物件を売ろうとしているのか?という所まで、購入を検討される際には考えて頂きたいと思います。

 

 

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退去時の鍵交換費用トラブル!

賃貸一般

 

ようやく引越しの荷物も片付き、先週から同棲生活スタートしました!

 

彼女は新築マンションに住んでいたのですが、マンションを借りる際に退去時に鍵交換費用を負担して下さいと言われたと話しておりました。

執事はそれを聞いた時「???」という感じで理解ができなかったので重説を見せてもらった所、確かに特約に記載されている!!

 

当然、これは認められないということで、下調べを行い管理会社へTELしました!

 

 

「鍵交換の負担は誰がする?」

まず、原則として鍵の交換は「任意」です。

絶対に交換をしなければいけないという考えは、そもそも間違いなのでご注意下さい。

そして交換をする場合、平成16年の国土交通相が定めたガイドラインには、貸主が負担するべきものであるという記述があります。

このガイドラインには法的な強制力はないものの、訴訟などで判決を出す場合には参考にされることが多いので、まったく法的な効力が無いわけではありません

※ただし、鍵を紛失していた場合等には借主の責任になります。(当然ですが)

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「契約書に記載されていても大丈夫」

 

次に、今回のように重説の特約に「鍵交換費用は退去時に借主が支払う」という記述がある場合です。この場合でも一概に費用請求ができる訳ではありません。

なぜなら、契約書とは両者合意のもとに行われたことを証明するものであって、その内容にもし法的な根拠や社会通念上問題がある内容があった場合には、その契約を後で覆す事が可能だからです。

特に今回のようなB to C契約の場合(貸主法人、借主個人)、基本的に個人は消費者保護法でも保護されるため(消費者に不利な契約は無効)、より借主の立場は強いものになります。

従って、契約書・重説に記載があるからといって、それが必ず有効になるということではありません。

※B to B契約(貸主法人、借主法人)の場合、これはお互いが企業で立場は対等であるということから、借主側に不利な内容であっても契約書等で合意がされていれば覆すことが難しいです。

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「さあ、主張しよう!(実践編)」

執事:スミマセン。2月に退去する者ですが退去に関して教えて下さい。

 

某企業:お電話ありがとうございます。お名前と物件名を教えて下さい。

 

執事:物件名は○○です。入居者は△△で、今電話をしている私は入居者の婚約者です。(彼氏というよりも婚約者と言った方が、利害関係の立ち位置が近い印象を与えるので。尚、婚約はしてません!笑)

 

某企業:確認が取れました。どのようなご質問でしょうか?

 

執事:退去の際に鍵の交換費用を支払って下さいと言われたと、婚約者が言っているんですが?

 

某企業:そうですね。契約書にも記載させて頂いておりますが、退去の際には鍵の交換費用を住まれていた方に支払って頂く必要がございます。

 

執事:新築マンションで入居しているのに、借主が鍵交換費用を負担するんですか?

 

某企業:弊社はそのような形で契約を取りまとめております。

 

執事:私は不動産の会社を経営しています。御社が同じ物件の別部屋で募集を掛けられているのを見ましたが、入居時の初期費用で鍵交換代が掛かると記載がありました。今回、婚約者が支払う鍵交換費用はどういった扱いになるのでしょうか?御社は二重に鍵交換費用を取るんでしょうか?

 

某企業:募集の内容に関して、私は存じ上げません。契約書に記載させて頂いている通りです。

 

執事:国土交通省ガイドラインに鍵交換費用は貸主側の負担という記載がありますし、契約書に記載されているから問題無いという考え方は難しいと思いますよ。御社のガイドラインに対する考え方を教えて頂けますか?

後、清掃費が私の知る一般的な価格より10,000程度高いと思いますが、御社は清掃業者に結構上乗せしてるみたいですね。

 

某企業:スミマセン。詳しい者に電話を変わらせて頂いても良いでしょうか?

 

執事:大丈夫ですよ。是非、詳しい方にお代わり下さい。

 

(5分程待たされる。)

 

某企業:お待たせしました。××と申します。鍵交換の件でお問い合わせを頂いていたかと思いますが、お間違い無いでしょうか?

 

執事:はい。清掃代の上乗せを行っている業者は多いので、そこに関しては問題としませんが、鍵交換費用の支払いに関しては納得できないのですが?

 

某企業:鍵の紛失等をされていないのであれば、鍵交換費用は不要です。

 

執事:最初に電話に出られた方は、契約書に記載しているので払って下さいということを言われておりましたが、支払わなくて大丈夫なんでしょうか?

 

某企業:申し訳ございません。まだ、入社して日が浅い人間なので間違った案内をしていたようです。ご迷惑をお掛けして申し訳ございませんでした。

 

執事:鍵交換費用を負担しなくて良いなら、それで問題ありません。失礼します。

 

 

以上のような内容で終了しました。

尚、電話後に彼女に確認をした所、確かに鍵を最初受け取った際に、退去時に交換費用を払って下さいと言われたようです(父親と一緒に取りに行って、退去するのに払うの?という会話をしたので覚えているとのこと)。

 

今回は、不動産に詳しい人間が入ってきたので引き下がっただけのような感じでした。

おそらく何も知らない一般の方からは、鍵交換費用を徴収していると思われます。(セコイ企業ですね)

また、通常の清掃費に関しても1K+エアコンクリーニングの場合、相場は35,000円程度です。ほとんどの会社が15~20%を紹介料として、清掃業者の見積もりに上乗せしてピンハネをしているのが実態です。(執事の会社は、そんな所でセコイ稼ぎ方はしないのでやりませんが)

 

 

「まとめ」

・鍵の交換費用支払いは入居時or鍵を紛失した場合にだけ必要。

・契約書に記載されていても、個人に対して不利な内容であれば主張可能(法人は無理)。

・退去クリーニング費用には、手数料が上乗せされているケースが多い。

 

 

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サブリース契約の注意点、入居者偽装!

賃貸経営

表題の「サブリース」。

国土交通省もようやくガイドラインを作成する等の措置を取るようになりましたが、これまでに一体どのくらいの方が被害に遭われたのでしょうか。

 

サブリースで検索すると色々な記事が出てきますが、更新時の家賃下落・建築費にサブリースのマイナス分を上乗せしているという記事を良くみかけます。

 

今回はサブリース契約の更に闇の部分に付いて記載をします。

昨今のインターネット環境の普及により、オーナー側も情報を取得しやすい状況になっていますので、騙す側(サブリースを提案する土地活用業者)も当然に進化してきています。騙しの手口もより巧妙化されてきておりますので、まだまだ一般の方が知らない闇の部分をご紹介させて頂きます。

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 尚、執事はサブリースの提案は「糞」であると思っています!

執事のグループ会社も1棟販売を行っておりますが、サブリースは一切行っておりません。

満室経営が当たり前と考えていますので、オーナーにわざわざ賃料を減額してまでサブリースをするメリットが無いことを説明し、実際に満室経営を行えておりますので何の問題もありません。

 

サブリース契約とは、何の競争力も無い物件を売るために考えられた営業手法としか言えません。先日のブログにも記載しましたが、営業のトークやクロージングの技術を磨いている利益のみを考えた会社がサブリースを提案すると執事は思います。

先日のブログはコチラ↓↓

http://tatsug.hateblo.jp/entry/2017/02/14/110128

 

では、本題です。

悪質なサブリース業者が行っている最新の手口、入居者偽装契約に関して記載します。

 

◆入居者偽装契約

「偽装契約の実態① ~業者利益の増収~」

偽装して入居者を入れるため、高い賃料設定で入居しています。

結果的にオーナーには高利回りに見えるというトリックなのですが、下記に例を記載します。

(正規賃料)

1K×6室のアパート 

正規の賃貸収入 1室60,000円

年間収入 60,000×6室×12ヵ月= 4,320,000円

利回り6%で販売 4,320,000÷6%=72,000,000円

 

(偽装賃料)

1K×6室のアパート 

偽装の賃貸収入 1室70,000円

年間収入 70,000×6室×12ヵ月= 5,040,000円

利回り6%で販売 5,040,000÷6%=84,000,000円

 

84,000,000円(偽装賃料販売額)-72,000,000円(正規賃料販売額)=12,000,000円

 

数字にしてみると非常に良く分かりますが、偽装のダミー入居者を高い賃料で入居させておくだけで、販売利益1,200万円を販売会社は手にすることができます。

※利益を乗せる以外にも高い利回りを演出して売りやすくするといった目的でも、偽装入居は使うケースがあります。

 

 

「偽装契約の実態② ~自社→業者へ~」

入居偽装は一昔前までは、自社・グループ会社の社員を入居させるという手法が一般的でした。

住居手当という名目で会社が家賃補助を出して、自社の社員を住まわせるという形を行っている会社は現在も多数ありますが、これはまだマシな方です。

 

最近では、入居偽装を請け負う業者も出てきているようです。

自社の社員だと入居偽装と指摘された時に困るからという形で、新たにビジネス?として生まれたようです。

このやり方ですとオーナーが賃貸契約書を見せて欲しいと要望があっても、自社の社員を入居させているとは分かりません。

 

こういった入居偽装契約を請け負う業者は、手口が巧妙なので見抜くことは限りなく不可能です。

退去をする際にも、徐々に退去をしていきますので、非常に手が込んでいます。

物件引渡し後、6ヵ月~1年くらいの間で徐々に退去していくのが一般的です。

 

 

 

◆入居偽装を見抜く方法

入居偽装業者は、基本的に物件に住みません。

ただし、部屋のカーテンは用意して閉めておくことが多いので、パッと見た感じですと居住している風に見えることが多いです。

これから購入予定の物件で現地調査をされる際には下記の点を注意しておいて頂けると、偽装入居の判別ができるかと思います。

 

①郵便ポストの溜まり具合。

これは業者がすぐに対応できるので、そこまで確実性はありません。

まぁ、溜まっていると少し問題有りかな?くらいの判断材料にしかなりません。

 

②電気メーターの回り具合をチェック。

普通に暮らしていると冷蔵庫くらいはありますので、少しづつですがメーターの円が動いているはずです。

 

③ガスの契約を確認

これが一番有効です。ガスを契約する際は必ず立会いが必要になりますので、偽装入居者の場合はそこまでは行いません。

現地のガスメーターに、ガスの契約がされていないハガキサイズの紙が貼ってあれば、その部屋は未入居(偽装入居)であると考えて間違いありません。

 

 

◆まとめ

このように確実な調査は現地を見て頂く以外にございません。

手間が掛かってしまいますが、必ず現地は確認をするようにしましょう。

 

サブリース契約で無いと手間が掛かると思われているオーナーさんもいらっしゃいますが、そんなに手間が掛かることはありません。

ようは管理会社がどれだけ動けるのか?その物件に本当に集客力があるのか?の2点さえ、押さえておければサブリースは必要無いのです。

 

サブリース=安心という図式は成り立ちません。(というか嘘です)

不動産を購入される時の、一つの指針として覚えておいて頂けると嬉しいです。

 

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