レオパレス集団訴訟で詐欺認定か!?

レオパレス21を相手取り、家主29人が集団訴訟

サブリース詐欺とも言える、ビジネスモデルに終焉が近付いてきた証でしょうか。

今のネット社会において、情報の拡散スピード・口コミというものは馬鹿にできないものがあります。いかに大企業といえど、このビジネスモデルの企業は、10年後存在していないのではないかとすら思えます。

今回の記事を読んで頂ければ、少なくともレオパレスでアパートを建てようという考えは消すことができると思います。同じ不動産に携わる者として、不動産で不幸になる人を減らすことが執事の想いです!

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「家主29人で1億4,743万円の訴訟提起」

 平成29年8月29日、名古屋地裁に修繕費の払い戻しと契約解除を求める訴状が提出されました。内容は「契約時に説明された頻度で修繕が行われていない」というものです。30年で平均サブリース家賃の7.2%程度が差し引かれる形の契約ですが驚くべきは内容です。

 

「契約書に記載されている修繕の内容」

 

               修繕内容

             実施目安期間

屋根の塗り替え

10年

クロスの張り替え

4~5年

カーペットの張り替え

3~4年

 

 上記の内容ですが、屋根の塗り替え(防水)は20年に1回で十分でしょう。カーペットも汚れない限り10年くらいは平気な筈です。しかも、クロスやカーペットは入居者の原状回復費用として、お部屋を借りている入居者が負担する可能性が高く、レオパレスの負担は実質0円です。

 つまり、オーナーは30年でサブリース家賃の7.2%もの金額を貢いでいるにすぎないのです・・・(裁判したくもなりますよね)。

 

レオパレスの儲けを裏付けるデータ」

 2016年4月期決算以降の決算書の記載に基づき、ネットキャッシュ(現預金-(短期借入金+長期借入金+社債+1年以内返済の長期借入金+1年以内償還の社債+割引手形))を算出し比較した調査がリスクモンスターより公開されました。

 日本国内で「金持ち企業ランキング」という形で表が作成されておりますが、なんとレオパレスは699億円で第71位にランクインしております(オーナーさんに還元してあげなよ・・・)。

 

「必見!レオパレスあるある!」

 巷で都市伝説のように囁かれている「レオパレスあるある」、実際に住んでいた人7名に真偽を尋ねてきました。

       噂の内容

 真偽

                 実態

エアコンが勝手に切れる。

  真

3時間で電源がoffになる特殊なリモコン。

チャイムならされたと思って玄関を開けたら、四軒隣の部屋だった。

 

  偽

 

流石に聞こえませんでした。

チャイムが聞こえ今度こそはと思ったけど、やっぱり隣の部屋だった。

 

  真

これは事実です。注意して聞いておかないと自分の部屋のチャイムか隣のチャイムかの判別が付きにくいです。

チャイムを鳴らしたら住人全員が出てきた。

  偽

隣の部屋の玄関扉が開いて、隣の人と目が合ったことはあった。全員は無い。

ティッシュを取る音が聞こえてくるのは当たり前、携帯のポチポチが聞こえる。

 

  偽

これも嘘。流石にそこまで壁が薄くない。爪切り音も納豆をかき混ぜる音も聞こえない。

壁ドンしたら壁に穴が空いた。

  偽

壁は薄いので、本気で殴ると空くかもしれないが、普通はやらないでしょう。

壁に画鋲をさしたら隣の部屋から悲鳴が聞こえた。

  偽

壁と壁の間には空間があるので、画鋲程度の長さでは貫通することはない。

隣二部屋を借り、「これで防音ばっちりだ」と思ったが

さらにその向こうの部屋の音が聞こえてきた。

 

  偽

常識的に考えて、そんな部屋の借り方をするなら、別の物件に住むと思われる。

すかしっ屁の音が聞こえる、というか臭いもする。

  偽

そんな音が聞こえるなら、日常生活全ての音が聞こえるようなものなので嘘。

だけど家賃6万円

  真

家具付なら、そんなもんでしょう。

業績悪化で壁が薄くなる。

  偽

オーナーから搾取しているので、そこまで悪化していない。

 

 半分以上はただの噂ですが、悪意ある噂を立てられる企業ってどうなんでしょうか。ちなみに掃除機やドライヤーの音は丸聴こえらしいので、壁が薄いことには変わりありませんね。家電も今は安くなっているので、家具家電付にメリットを感じる人は少なくなってきています。

 

「まとめ」

  • レオパレス集団訴訟の根本的問題は、オーナーからお金を搾り取る奴隷契約が発端。
  • レオパレスのアパートオーナーで、幸せになった人はいない(聞いたことがない)。
  • 壁が薄いので、住むには適していない。

 

 

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地獄へのジェットコースター。仮想通貨ザイフトークンのリアル!

仮想通貨ってどうなんだろう?

ブロックチェーン?そんな技術を言われても分からない。

執事も二ヵ月前までは同じような感じでした。(もっとも今でもブロックチェーン等の技術に関しては理解できておりませんが。笑)

今回は、実際に仮想通貨の取引を行った体験を記載します。

 

「仮想通貨取引所」

 有名な所では、コインチェックとzaifという二つの取引所があります。コインチェックの方が取り扱っている通貨が多いのですが手数料が高いので、執事はzaifを使っていますし、これから始める方にもzaifをお勧めします。

 ちなみに登録して一番初めにやったことは、入金→出金という作業です。笑

 これを確認しておかないと、せっかく儲かったのに出金できないという悲劇に繋がり兼ねないので、取引所の安全性を確認するためにも最初は行った方が良いでしょう。

 

 

「実戦!ザイフトークン」

 執事はザイフトークンという通貨に狙いを定めました。10月にCOMSAという新しい通貨との連動が噂されていたので、値上がりが期待できそうだったのが理由です。

 ビットコインもまだまだ上昇すると思いますが、すでに高騰しており一撃数千万円の夢を見ることはできません。(投資金額が多いお金持ちの方は別ですが!執事はお金ありません・・。)ですので、少額の投資で夢をみることができる通貨に執事は賭けました。

 

「時系列」

8/16 zaifトークン(仮想通貨のような物)の価格1通貨当たり0.125円で購入。ネットではゴミと称されていましたが、COMSAという新しい仮想通貨的な物との連動で上がると予測。

 

8/18 ジワジワと価格が上がり始めて、当初の倍の0.285円の値段を付ける。

 

8/19 更に値上がりし、1通貨当たり0.596円となる。ここで調子に乗って資金を追加投資。0.565円付近で追加購入。

 

8/20 1通貨当たり0.315円まで下がる。過去に別の通貨取引で、値下がりでビビッてしまい損切りをしてマイナスになった経験から、ここは保持を決めて我慢。

 

8/25 この5日間程、0.4円台で取引が進んでいるのを見て、上がれ!上がれ!と念じる日々。

 

8/26 徐々に上がり出し、0.9円台に突入。

 

8/27 朝8時くらいに携帯チェック。まさかの1通貨2.3円程度に。500万円以上の含み益となり笑いが止まらない。(当初購入価格の20倍!)

 

8/27 12時と15時に携帯チェック。1.8円程度に下がっているが、一旦下げてまた上げてくるはず!仮想通貨チョロイぜ!とウキウキ気分。

 

8/27 20時過ぎ。携帯チェックするも、アクセス過剰によるサーバーダウンで繋がらない。

 

8/27 21時過ぎ。依然、携帯でログインできず。2ちゃんねるで爆下げの書き込みを見て焦る。

 

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8/27 21時半頃。まさかの1通貨0.37円まで急落。この日の朝に、利益確定しておけば500万円だったのに・・・。絶望を味わう。依然ログインできず。その後ふて寝。

 

いかがでしょうか?笑

わずか数時間で500万円が消えるというゲーム。

まさに天国から地獄へのジェットコースターですね(^_^;)

執事のように、底値の安い時に購入していた人は被害が少ないのですが、上昇局面で参加されていた方にとっては、本当にシャレにならない1日だったと思います。

 

正直、サーバーダウンとか運営の悪意では無いかとも感じられますし、ゴミに期待をして値段を吊り上げて行くゲームとしか言えません・・・。

(しかし、一方で夢があることも事実。)

 

「まとめ」

10日程度で20倍に膨れ上がる夢と、数時間で急降下をする悪夢+サーバーダウンで売るにも売れない悲劇のダブルパンチを浴びせられるという体験ができました。

しかし、仮想通貨はまだまだ盛り上がりを見せています。

皆さんも参入する際は、利益確定をしっかりと意識して下さいね!

 

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太陽光パネルの設置は要注意!太陽光関連業者の倒産率は高い!

太陽光発電のブームが始まったのは、5年前の2012年7月に「再生可能エネルギー固定価格買取制度」(FIT)が発端です。当時、太陽光発電の業者が凄い勢いで戸建やマンションオーナーに導入の営業を訪れていました。

そして、皆さんも耳にしたことがあるかと思いますが、太陽光関連企業の倒産件数が非常に多くなってきています(負債1,000万円以上の企業でここ10年以内に倒産した企業は251社にも上ります)。

皆さんの中にも太陽光発電を導入した方がおられるのではないでしょうか?どういった太陽光関連企業が倒産しているのかを分析し、今回の記事にしていますので取引先の業者が安全かどうかの指標として下さい。

 

 

「ハイペースな倒産件数」

 特に2014年以降に倒産件数が増えて来ています。2017年の上半期だけで50件の企業が倒産しており(前年同期は23件、前年同期比117.4%)、2015年が36件、2016年が67件と3年連続での倒産件数増加になることは間違いありません。また2017年の上半期だけで負債総額が203億7,000万円という、とんでもない数字になっています。

 

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「資本金5,000万円以下の企業は要注意!」

 過去10年間の倒産企業を資本金別に分類すると、1,000万~5000万円未満が131件、100万~1,000万円が94件となっています。合計225件は倒産企業全体でみると89.6%を占める形となり、倒産している企業は9割が資本金5,000万円以下の企業であることが分かります。

 

 

「負債額が上位の業種」

                 負債額上位の倒産事業者

 
 

シーズクリエイト(株)

中古マンション買取り・再販業者

 

(株)ZEN POWER

太陽光発電パネル製造業者

 

(株)エバテック

太陽電池パネル製造業者

 

(株)下田カントリークラブ

ゴルフ場跡地を利用した太陽光発電業者

 

(株)ジャパンエネルギーグループ

太陽光発電システムの卸業者

 

PVG Solutions(株)

太陽電池セルの製造業者

 

 中小企業の倒産が目立つかと思いきや、大きな負債を抱えて倒産している企業は、太陽光関連ビジネスにおける産業構造の川上に位置する製造業者の倒産が目立っている。資本金があるからといって安全とは言えないことがデータからも見えてきています。

 

 

「今後の市況」

 2012年7月に導入された「再生可能エネルギー固定価格買取制度」が導入以来、買取価格を引き下げ続けていることにより、更なる苦境に立たされることが目に見えています。電力会社と接続契約していない業者の認定は失効することにもなりましたので、規模が小さく体力のない企業は市場から淘汰されていくでしょう。

 これまで、太陽光関連業者の倒産は訪問販売業者や設置業者等と思われていたのですが、それらの企業の倒産だけでなく、産業構造の川上に位置する太陽光関連製造業者の倒産が増加していることから、更なる苦境に立たされることは必須であると思われます。

 

 

「まとめ」

◆太陽光関連業者の安全指標として、資本金が5,000万円以上あることが重要。

◆資本金が5,000万円を超えていても倒産する可能性は十分にある。

◆太陽光関連事業は衰退を辿る可能性が高いため、これから導入を検討をしている人は注意!!

 

 

 

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夏の長期旅行にご用心!封水切れが起こす悪臭と虫問題。

夏に長期の旅行から家に帰って来た時、家の中が下水の臭いで充満しているという経験をされた方はおられませんか?

更に酷いパターンとして、虫が部屋中に湧いているということもあります。

この臭いや虫の原因は、排水溝からあがってくることが原因です。

今回は、長期旅行へ行く前に絶対に行った方が良い、水回りに関することを書きます。

執事の会社で管理している物件でも、過去に痛い経験をしたことがあるので、皆さんは同じ轍を踏まないようにして下さいね!

 

「臭いや虫を防ぐ封水」

 皆さんは、封水という言葉を聞いたことがあまり無いかもしれません。洗面台やキッチン等、水が流れる所には下図のような形で封水というものがあります。

 

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 この封水ですが、特に夏場の暑い時期には乾燥して乾いてしまいます。概ね水を流さない期間が1週間~2週間程度で封水が無くなってしまうことが多く、それが原因で長期の旅行から帰った時等に、臭いがしたり虫が湧いていたりということが置きます。

 

 

「封水切れを抑える対策方法」

 ズバリ水を流すことです!当たり前のことでスミマセン。旅行前には、ペットボトル1本分の2ℓ程度の水を各排水溝に流すようにして下さい。どんなに暑い日が続いたとしても、2週間は問題がありません。もし2週間以上、部屋に戻らない可能性がある場合は、知人の方等に水を流しに来てもらった方が良いです。

※夏場の本当に暑い時期限定の話です。少し涼しい9月以降であれば1ヶ月は封水が切れることはありませんし、冬場は2ヶ月くらいは問題ありません。

 

 

「見落としがちな排水溝」

 洗濯機の排水溝が皆さん見落としがちです。L字エルボという部分とホースが繋がっておりますが、その横に数ヵ所穴があるのが見えるかと思います。(下図参照)

 

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 そこからも封水が切れた場合は、臭い・虫があがってきますので、必ずそこにも水を直接流してから出掛けましょう!

 

 

「執事の苦い経験。赤さび」

 数年前に栃木県に物件を所有していたのですが、遠方なので現地の不動産業者に管理を任していた所、空室の部屋が夏場に封水切れを起こしてしまいました。物件の近くに工場があったため、何らかのガスのようなものが排水溝から上がってきており、写真のような赤錆だらけの部屋に・・・。

 

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 排水溝から何が上がってくるか分かりませんので、皆さんもくれぐれもお気を付け下さい!

 

 

「まとめ」

◆夏場に長期で部屋を開ける際には排水溝に水を2ℓ程度流すこと。

◆洗濯機置場の排水部分も忘れないように流すこと。

◆物件オーナーは、空室等がある場合に管理会社にしっかりと封水の対応を伝えること。

 

 

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不動産バブルに備えるために、マンション建築費は一括で借りること!

かなり久しぶりの更新となってしまいました(^_^;)

先日、人生初の大腸内視鏡検査を行い、見事にポリープが発見されました。

30代の皆さんは、大腸内視鏡検査なんてほとんど行わないようですが、私のようにポリープが見つかる可能性もあるので、健康のために一度は受けて頂くことを強くお勧めいたします!

 

今回のブログテーマは「建築費の借り入れ方法」ですが、いよいよ不動産バブルの崩壊が見えてきた昨今、マンション建築費の借り入れ方法で倒産危機を免れることができるかもしれないテクニックをご紹介します!

キーワードは「微々たる金利を気にするな!」です(^^)笑

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リーマンショックの引き金は?」

不動産業者の中では有名かもしれませんが、みずほ銀行がアーバンコーポレーションから資金を引き揚げたことが発端であると言われています。銀行が取引先から融資を引き上げることは、まぁ死刑宣告以外の何物でもないですよね・・・。

しかも、このアーバンコーポレーションは不払い等の焦げ付き問題が無いにも関わらず、融資の引き上げを喰らっているので、ぶっちゃけどうしようもないかと思います。

 

「不動産バブルに耐える経営視点」

これは、ズバリ現金を保有しておくことです。

当たり前といえば当たり前なのですが、不動産はレバレッジを利かせて儲けるというのが、最も有効なビジネスです。

ただ、限界までレバレッジを利かせると当然ながら融資を引き上げられると即死です。

 

また、金利が安い時代に無理をして建築をして利回りが低い物件を所有してしまうと、これも金利が上がった際に危機が訪れます。不動産賃貸収入は金利と利回りのイールドギャップが全てですので、少なくとも土地建物で6%というのが一つの基準ではないかと執事は思います。(執事の会社は、この基準を徹底しています!6%回らない物は開発しません!)

 

「マンション建築資金の借り入れ方法」

これもズバリ言いますと、初めに一気に全額を借りておくという点が大きなポイントです。

RCの建築費ですと、小規模開発でも大体2~3億円は掛かります。

建築の状況に合わせて、第一期・第二期・第三期・最終という4回に分けてゼネコンに支払うというのがオーソドックスなパターンですが、銀行との金銭消費貸借契約をゼネコンの支払いに合わせるのは非常に危険です。

よくメリットとして、初めに3億一気に借りるよりも少しづつ借りて行く方が、その数カ月分の金利が低くなるので得であると言われています。確かにその通りなのですが、それはあくまでも銀行が貸してくれるという前提があっての話です。

銀行が資金の引き上げを決断した際には、第一期は借りることができても第二期の時点で「これ以降は貸せません」と言われることがあるのです。

そうなった時にゼネコンへの支払いはどうしますか?まさか、お金の目途が付かないから工事を中断してくれとは言えませんよね。(仮にそんなことを言ったら違約金が発生するので、どちみちOUTです!)

つまり、多少の金利による利得を得ることよりも、安全な経営体制を維持できるように事前に一括で全てを借りて置く方が圧倒的に安全なのです。(銀行も流石に通帳の凍結までは行わないでしょうし)

 

「まとめ」

  • 不動産バブルの崩壊は近い
  • レジデンスを考えるならば最低でも6%の利回りは死守すること
  • マンション建築の際、事前に一括で借りる金銭消費貸借契約を締結すること

 

 

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この書き方で防げる、賃貸更新時の借主からの法定更新の主張!

賃貸の更新料に関する問題は、今まで数多く取り上げられてきました。執事は管理会社の立場から当然支払って下さいと伝えますが、入居者の中には支払いを拒む輩がたまにいます。更新は貸主と借主が協議して行うというものですので、借主側の主張としては更新料を払わないという主張をしたが貸主が認めなかった。だから法定更新をさせて頂きますという形が一般的です。ネットに色々と不動産業者の主張が書かれていますが、皆さん結構間違えて書いているケースが多いので、今回は更新料を確実に取ることができる契約書の記載方法をご紹介します!

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「法定更新を主張されると負けてしまう契約書とは」

貸主と借主は協議の上、本契約を更新させることができる。といった更新条項を入れている場合は確実に負けます。これは、言い換えると協議が整わない場合は法定更新となるという意味に捉えられてしまうからです。

尚、更新時は新賃料の一ヵ月分を支払う等を重要事項等に記載している場合でも、契約書の条文で上記のような記載があると法定更新の主張を覆すことができません。

更新料を支払うことに合意をして賃貸借契約を交わしているのに理不尽だと貸主の方は思うのが普通ですが、借地借家法という圧倒的に借主が有利の法律がある以上、貸主の立場は弱いため勝てません。

 

 

「自動更新の記載があれば、法定更新を主張できない」

当事者が合意更新を行なわなかった場合の更新料支払い義務の有無につきましては、以下のパターンに分けることができます。

 

① 自動更新の条項が明示されている場合

 → 更新の時期が来ますと、更新拒絶の意思表示がない限り、契約は自動的に更新となり、更新料の支払義務も発生します。

② 自動更新の条項が明示されていない場合

 → 更新の時期が来ますと、更新の合意が成立しない限り、契約は法定更新となり、更新料の支払義務 は発生しないというのが一般的です。

 

つまり、自動更新という形が記載されていれば、更新拒絶を行わない限り契約は続くため、借主は法定更新の主張ができず、更新拒絶の主張ができるのみになります。もし、更新拒絶を望むなら出て行って下さいという形になるので、更新料を支払わずに居すわられることはありません。

 

更新条項としては、下記のような記載で契約書に入れておけば大丈夫です。

(更新)

第○条 契約期間は、本契約の(2)に記載のとおりとする。

2 賃貸借期間が満了した場合、賃貸人及び賃借人は、協議の上、本契約を更新することができる。尚、賃貸借期間満了の6ヶ月前までに、賃貸人から賃借人に対して書面による更新拒絶通知がなく、かつ賃借人から賃貸人に対して本件賃貸借契約を終了させる旨の書面による通知がなかった場合には、期間満了の翌日からさらに2年間本件賃貸借契約は更新されるものとし、その後も同様とする。

3 本契約が更新された場合には、賃借人は、本契約期間満了日までに標記(2)記載の更新料を賃貸人に対して支払うものとし、以後の更新の場合(前項なお書きに基づく更新の場合を含む)も同様とする。

 

 

「ネット情報の誤り、法定更新では更新料は取れない」

インターネット上には、法定更新時にも2年ごとに更新料を支払うという条文があれば、更新料を支払わすことができるという情報が多数ありますが、これは大きな間違いです。なぜなら、法定更新とは期間を定めることができないという大原則があります。2年ごとに更新料を払うという記載は貸主有利の条文となるため、借地借家法消費者契約法といった法律により無効となるでしょう。

 

 

「まとめ」

  • 法定更新を主張させないために、自動更新の記載を必ず入れること。
  • 法定更新をされた場合は、以後、更新料を支払ってもらうことはできない。 

 

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おとり広告と公正取引協会

梅雨の時期に入り、暑さも日に日に増してきましたね。

週末に釣りに行く計画を立てていましたが、風が強くて断念。

仕事を今週やる気が無くなってしまいました(^_^;)笑

 

さて、7月4日の住宅新報に「おとり広告撲滅」という記事が一面に出ておりましたが、執事の会社にも先週、公正取引協議会から連絡が掛かってきました。

※執事の会社は何にもしてないですよ!取引先が標的にされたようです。

 

今回は、その辺りの経緯を記載します!

 

「おとり広告とは」

取引する意思が無い物件や契約済みの物件、あるいは架空物件といった物を掲載し、集客を図ることを意味します。

賃貸業界の中では、契約後の消し忘れ等があるので、一概に全てをおとり広告と言うことにはなりませんが、売買の場合は数も限られますし、流石に何らかの意図を持って掲載を続けているのではないか?と思われても仕方ありません。

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何故、こういったことが行われるのか?という背景には、不動産業者の業務構造が大きく関わっています。

不動産業者は新規参入が容易な業種です(宅建持ってれば誰でも開業可能♪)。

実際に、新規で業者が立ち上げた場合には、当初お金がありませんので集客が見込める路面店(1階店舗)を構えることが難しく、ほとんどが空中店舗(2階以上の階)を構えることになります。

そういった業者の場合、路面店ほど目立たないため、集客に非常に苦労します。

そんな時、超優良物件をインターネットに出しておけば、それを目当てに集客ができるので新規業者が実は結構「おとり物件」を使うことが多いです。

 

「おとり物件はどうやって発覚するのか」

これに関しては、疑問を持たれている方が多いかと思います。

まず一般素人には決して分かりません。顧客には「申込入ってしまいました。」と言えば、それで終わりですからね・・・。

では、どうやって発覚するのか?

答えは「業者の密告」です。

要は、顧客の奪い合いの延長線上にあるようなものですね。

真面目に営業を行っている業者からしたら、確かにおとり物件を掲載して集客している業者は目障りに映るでしょう。

また、それほどに不動産仲介業というものはレッドオーシャン化しているのです。

まさに足の引っ張り合いと言っても過言ではないかもしれませんね(^_^;)

 

「公正取引協会からの電話」

実際に、執事の関わっている仲介業者も密告されたようです。

ただ、その業者は一切おとり広告を出しておらず、完全に嫌がらせをされただけでした。

経緯としては、世の中に知られていない土地情報が、その会社だけが何故かインターネットに掲載しているので、おとり広告を載せている!と疑われたようです。

 

執事の会社は不動産を扱っているのですが、仲介業に力を入れていないため土地の販売等を疑われた会社に全て委託していました。通常は執事の会社からも手数料を払うのが普通なのですが、その会社との取り決めで執事の会社は手数料を払わないというルールを取り決めていました。

その会社は買主(エンド顧客)からしか手数料は取れませんが、執事の会社の持つ希少価値の高い物件が掲載できるというメリットもあり、双方がwin-winの関係を築いていました。

ですので、執事の物件情報を他社が知ることはできません。

同様の形で、他の会社とも提携をしていたようで、その疑われた会社しか持ちえない情報というのが大量にあったことが疑われた経緯です。

 

結局、何も不正をしていなかったので大きな問題にはなりませんでした。

執事の会社にも取引協会から連絡がありましたが、契約締結日と土地が確実に存在しているという話を行っただけで終了。

 

企業努力で真面目にやっている会社が疑われるということは避けて欲しいですが、結局の所、プロが見てもそれがおとりかどうかという判断は非常に難しいというのが現状です。

だから、バレないと思う業者が後を絶たず、この問題は継続して続いているのでしょうね。

 

同じ業者として、おとり広告といった恥ずかしい集客方法から脱却して頂けることを執事は切に願います(^_^;)

 

 

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