この書き方で防げる、賃貸更新時の借主からの法定更新の主張!

賃貸の更新料に関する問題は、今まで数多く取り上げられてきました。執事は管理会社の立場から当然支払って下さいと伝えますが、入居者の中には支払いを拒む輩がたまにいます。更新は貸主と借主が協議して行うというものですので、借主側の主張としては更新料を払わないという主張をしたが貸主が認めなかった。だから法定更新をさせて頂きますという形が一般的です。ネットに色々と不動産業者の主張が書かれていますが、皆さん結構間違えて書いているケースが多いので、今回は更新料を確実に取ることができる契約書の記載方法をご紹介します!

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「法定更新を主張されると負けてしまう契約書とは」

貸主と借主は協議の上、本契約を更新させることができる。といった更新条項を入れている場合は確実に負けます。これは、言い換えると協議が整わない場合は法定更新となるという意味に捉えられてしまうからです。

尚、更新時は新賃料の一ヵ月分を支払う等を重要事項等に記載している場合でも、契約書の条文で上記のような記載があると法定更新の主張を覆すことができません。

更新料を支払うことに合意をして賃貸借契約を交わしているのに理不尽だと貸主の方は思うのが普通ですが、借地借家法という圧倒的に借主が有利の法律がある以上、貸主の立場は弱いため勝てません。

 

 

「自動更新の記載があれば、法定更新を主張できない」

当事者が合意更新を行なわなかった場合の更新料支払い義務の有無につきましては、以下のパターンに分けることができます。

 

① 自動更新の条項が明示されている場合

 → 更新の時期が来ますと、更新拒絶の意思表示がない限り、契約は自動的に更新となり、更新料の支払義務も発生します。

② 自動更新の条項が明示されていない場合

 → 更新の時期が来ますと、更新の合意が成立しない限り、契約は法定更新となり、更新料の支払義務 は発生しないというのが一般的です。

 

つまり、自動更新という形が記載されていれば、更新拒絶を行わない限り契約は続くため、借主は法定更新の主張ができず、更新拒絶の主張ができるのみになります。もし、更新拒絶を望むなら出て行って下さいという形になるので、更新料を支払わずに居すわられることはありません。

 

更新条項としては、下記のような記載で契約書に入れておけば大丈夫です。

(更新)

第○条 契約期間は、本契約の(2)に記載のとおりとする。

2 賃貸借期間が満了した場合、賃貸人及び賃借人は、協議の上、本契約を更新することができる。尚、賃貸借期間満了の6ヶ月前までに、賃貸人から賃借人に対して書面による更新拒絶通知がなく、かつ賃借人から賃貸人に対して本件賃貸借契約を終了させる旨の書面による通知がなかった場合には、期間満了の翌日からさらに2年間本件賃貸借契約は更新されるものとし、その後も同様とする。

3 本契約が更新された場合には、賃借人は、本契約期間満了日までに標記(2)記載の更新料を賃貸人に対して支払うものとし、以後の更新の場合(前項なお書きに基づく更新の場合を含む)も同様とする。

 

 

「ネット情報の誤り、法定更新では更新料は取れない」

インターネット上には、法定更新時にも2年ごとに更新料を支払うという条文があれば、更新料を支払わすことができるという情報が多数ありますが、これは大きな間違いです。なぜなら、法定更新とは期間を定めることができないという大原則があります。2年ごとに更新料を払うという記載は貸主有利の条文となるため、借地借家法消費者契約法といった法律により無効となるでしょう。

 

 

「まとめ」

  • 法定更新を主張させないために、自動更新の記載を必ず入れること。
  • 法定更新をされた場合は、以後、更新料を支払ってもらうことはできない。 

 

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おとり広告と公正取引協会

梅雨の時期に入り、暑さも日に日に増してきましたね。

週末に釣りに行く計画を立てていましたが、風が強くて断念。

仕事を今週やる気が無くなってしまいました(^_^;)笑

 

さて、7月4日の住宅新報に「おとり広告撲滅」という記事が一面に出ておりましたが、執事の会社にも先週、公正取引協議会から連絡が掛かってきました。

※執事の会社は何にもしてないですよ!取引先が標的にされたようです。

 

今回は、その辺りの経緯を記載します!

 

「おとり広告とは」

取引する意思が無い物件や契約済みの物件、あるいは架空物件といった物を掲載し、集客を図ることを意味します。

賃貸業界の中では、契約後の消し忘れ等があるので、一概に全てをおとり広告と言うことにはなりませんが、売買の場合は数も限られますし、流石に何らかの意図を持って掲載を続けているのではないか?と思われても仕方ありません。

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何故、こういったことが行われるのか?という背景には、不動産業者の業務構造が大きく関わっています。

不動産業者は新規参入が容易な業種です(宅建持ってれば誰でも開業可能♪)。

実際に、新規で業者が立ち上げた場合には、当初お金がありませんので集客が見込める路面店(1階店舗)を構えることが難しく、ほとんどが空中店舗(2階以上の階)を構えることになります。

そういった業者の場合、路面店ほど目立たないため、集客に非常に苦労します。

そんな時、超優良物件をインターネットに出しておけば、それを目当てに集客ができるので新規業者が実は結構「おとり物件」を使うことが多いです。

 

「おとり物件はどうやって発覚するのか」

これに関しては、疑問を持たれている方が多いかと思います。

まず一般素人には決して分かりません。顧客には「申込入ってしまいました。」と言えば、それで終わりですからね・・・。

では、どうやって発覚するのか?

答えは「業者の密告」です。

要は、顧客の奪い合いの延長線上にあるようなものですね。

真面目に営業を行っている業者からしたら、確かにおとり物件を掲載して集客している業者は目障りに映るでしょう。

また、それほどに不動産仲介業というものはレッドオーシャン化しているのです。

まさに足の引っ張り合いと言っても過言ではないかもしれませんね(^_^;)

 

「公正取引協会からの電話」

実際に、執事の関わっている仲介業者も密告されたようです。

ただ、その業者は一切おとり広告を出しておらず、完全に嫌がらせをされただけでした。

経緯としては、世の中に知られていない土地情報が、その会社だけが何故かインターネットに掲載しているので、おとり広告を載せている!と疑われたようです。

 

執事の会社は不動産を扱っているのですが、仲介業に力を入れていないため土地の販売等を疑われた会社に全て委託していました。通常は執事の会社からも手数料を払うのが普通なのですが、その会社との取り決めで執事の会社は手数料を払わないというルールを取り決めていました。

その会社は買主(エンド顧客)からしか手数料は取れませんが、執事の会社の持つ希少価値の高い物件が掲載できるというメリットもあり、双方がwin-winの関係を築いていました。

ですので、執事の物件情報を他社が知ることはできません。

同様の形で、他の会社とも提携をしていたようで、その疑われた会社しか持ちえない情報というのが大量にあったことが疑われた経緯です。

 

結局、何も不正をしていなかったので大きな問題にはなりませんでした。

執事の会社にも取引協会から連絡がありましたが、契約締結日と土地が確実に存在しているという話を行っただけで終了。

 

企業努力で真面目にやっている会社が疑われるということは避けて欲しいですが、結局の所、プロが見てもそれがおとりかどうかという判断は非常に難しいというのが現状です。

だから、バレないと思う業者が後を絶たず、この問題は継続して続いているのでしょうね。

 

同じ業者として、おとり広告といった恥ずかしい集客方法から脱却して頂けることを執事は切に願います(^_^;)

 

 

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仮想通貨のお勧め取引所 ノアコインは危険度MAX! 

最近、流行の仮想通貨!

執事も興味津々でした(^^)

ということで、実際に購入を行ってみたのですが、絶賛値下がり中!笑

やはりニュースになってから行動すると遅すぎる感が満載ですね・・・。

不動産もリーマンショック後の冷え込んだ時期に買わないと儲からないですし、投資とは大多数の人と逆の手を打つことができる人が儲かるという真理を改めて感じることができました。

損切りするような金額でも無いので、しばらくお漬物として置いておきます。

今日は、そんな仮想通貨に関して書いてます。

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「仮想通貨」

これの説明に関しては・・・

ググって下さい!笑

色んな技術の話等が細かく掲載されていますが、正直に素人がその辺りまでを考えて投資することは不可能です。

 

執事が考える仮想通貨の要点は2つのみです。

 

①現実社会で使用することができるのか?

ビットコインに勢いがあるのは、この点が他の仮想通貨よりも一歩進んでいるからです。

来年の春には大手の家電販売店でもビットコインでの決済が可能になるらしく、現実社会とのリンクにおいては、間違いなくトップを走っています。

※決済に時間が掛かるといった点も徐々に解消されていくと思われます。現在は支払いの確認等を含めて10分程度の時間が決済に要されるといった話も聞きます。

 

②各国共通か?

これは投資における市場参加人数の原理にもあてはまりますが、どこかの国のみで盛り上がっている仮想通貨などは消滅していくと思われます。

かつて、日本にも「円天」という通貨詐欺がありましたが、これに近い形になると執事は思っています。

市場が小さい=信頼性が無いという形になりますので、一部の国や地域のみでの伸び率を謳っているような仮想通貨には手を出さない方が無難です。

 

 

「仮想通貨取引所 Zaifがお勧め」

これも色々な取引所があります。

正直、どれが良いのか初めての人には全く分かりません。

執事がお勧めするのは下記の取引所です。

 

Zaif(ザイフ)

https://zaif.jp/

 

なぜ、ここが良いのか?

個人認証(免許証等の身分証明書を提示して、自分の住所にパスワードが送られてくる)が徹底されている点、スマートフォンと連動した二段階認証による口座の保護の二点により、セキュリティ面が優れている点が大きいです。

 

また、執事がこの取引所を知ったきっかけが、知人のFB(フェイスブック)投稿にホリエモンが、Zaifが良いと回答したことです。

ホリエモンに対しての思いは人それぞれかと思いますが、少なくとも投資家としては非常に優れている人物であると執事は思います。

 

執事も金銭の移動を数回行いましたが、今の所全く問題はありません。(入金→購入→売却→現金化(振込))

 

 

ノアコインは危険」

今、仮想通貨というキーワードで検索をかけると「ノアコイン」というのが結構な頻度で出てきます。

これもググって頂ければ分かるのですが、当初はフィリピン政府公認と謳っておりましたが、今年の春にフィリピン政府が公認していないという文書を正式に発表しております。また、ノアコインの販売開始当初は、海外在住のフィリピン人の給料等の決済方法といった需要が見込まれることを売りにしておりましたが、今はフィリピン現地の日本人を対象にする等と方向性がズレてきています。

 

また、販売手法に関しても疑問点が生じています。

ノアコインを購入すると、ノアコインの販売代理店になることができるのですが、購入者がいた場合に代理店に手数料という形でノアコインが与えられます。これってネズミ講と何等変わらないシステムなんですよね・・・。

 

更に執事は購入直前の手続きまで進めて実験を行いました。

ある程度まで登録をすると、サポートセンター的な所の番号が表示されるのですが、何度掛けても全く電話に出ませんでした。※この時点で信用が0!

 

「まとめ」

◆仮想通貨は投資なので0円になるリスクは頭に入れておくこと。

◆取引所はZaifがお勧め。

ノアコインは危険!

 

 

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シノケンのアパート経営評判 利回りは驚愕の0.4%!

前回、大東建託の記事を書きましたが、大東建託はあくまでも地主等のお金持ちをターゲットにしているので一般の方の被害は少ないかと思います。

むしろ、一般人の被害が多いのは「シノケン」かと思います。

サラリーマンでも女性でも1棟アパートオーナーになれるというCMを打ちまくってますが、これも分析してみると酷い結果になります。

シノケンのアパートを買えば将来安心!みたいなCMですが・・・。

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実際に、シノケンでアパートを二棟建てた知り合いに話を聞く機会や資料を見せてもらえましたので、リアルなシノケン情報を記載できるかと思います。

ちなみに、その知人が所有している建物は築2年なので、まだ大きな被害が出ておらず「建てて良かったですよ~」と当初は言っておりました。

が・・・執事が見積もった真実の数字を見た所、かなり焦って「どうしたら良いでしょうか?」という相談に変わりました(^_^;)笑

 

「シノケンの提案書(試算表)」

実際にシノケンから提案された時の試算表を見せてもらいました。
購入価格は土地・建物で、ざっくりと一億円程度でした。
パッと見た感じは、35年後には1,700万円も黒字になっている。凄い!となるように作り込まれています。
とても重要な前提条件として「35年間家賃が下がらなければ」という条件が入っているのがミソですね。(そんな訳、あるかボケ!と突っ込んであげたいです。笑)
そんなシノケンの試算表を簡易的にまとめたのが下記です。

 

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建物管理費という項目が結構エグイですね。
これは大東建託も同じようなことをしていました。
大東建託の過去記事はコチラ 

http://tatsug.hateblo.jp/entry/2017/06/24/003000

毎年修繕金を積み立てましょうといった感じで説明を受けたそうですが、家賃の12%程度を積み立てる根拠がまず分かりません。木造アパートの大規模修繕等、どう考えても15年で600万円あれば十分です。
大東建託と同じで、フルパッケージでオーナーさんの手間が掛かりませんといった謳い文句で勧めているようです。

管理料の5%と合わせて20%近い金額を家賃収入から支払わなければならないのですが、一体誰のためにアパート経営をやってるんでしょうか???

利回りを考えてみると、40万円の利益を出すために1億円の投資をしているので、40万円÷1億円=0.004

 

!!!

 

まさかの0.4%。笑

毎月の利益は3万円程度。笑

しかも、これ税引き前ですからね・・・。

 

毎月3万円って凄いじゃないか!と主張する方がいるかもしれませんが、「1億円」を投資しての金額ですからね(^_^;)

しかも地震・人口減少等、色々なリスクが考えられる不動産ですからね。

この辺の話をした段階で、執事の知人は若干青ざめてきました。
しかし、まだまだこの程度ではないんです・・・。
次に、執事の試算表をご覧ください。

 

 

「執事の試算表」

賃料は下落するに決まってます。
RC造等とは違い、木造は痛みが目立ちますし10年で10%ずつは落ちると考えて良いものです。
更にシノケンは、ロフトがある部屋を作っています。
ロフトがある部屋に住んだことがある方は分かると思いますが、いちいち梯子を昇るのが面倒なので高確率で物置になります。
若いうちならば平気かもしれませんが、執事のように30代になると梯子の昇り降りも大変に思いますし、まず住みたいとは思わないです。
で、そんな賃料下落率を加味して計算した賃料表が下記です。
笑える結果となりました(^^)

 

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まず、初年度には不動産取得税という税金が掛かります。
それを加味すると初年度はマイナススタートになります。
賃料改定が行われる10年目までは、利益ベースでは黒字になる可能性もありますが、賃料の下落が始まる10年目以降(おそらく賃料改定の凄まじい交渉が開始されます)、赤字を積み上げていく形になります。
ポイントは赤字になろうが賃料改定を行おうが、初回契約時に決めた建物管理費の項目は費用が下がらないという点でしょうか。(結構エグイ)
赤字を積み上げるのが不動産投資なのでしょうか?
執事の数字がリアルだとしたら、誰がシノケンのアパートを買うと思いますか?

普通は買いません。= 買った人は騙されただけ。という図式になりますね。

 

 

「買ってしまった人へのアドバイス

執事が知人に行ったアドバイスは、出来るだけ早く売ってしまいなさいということです。どう考えても、それ以外には道が無いですからね。
その話を知人にした際に、「そういえば営業マンに購入した時よりも高い値段で売れたという実績があるという話をされた!売れば利益がでるんじゃないか」と言われましたが・・・。
リーマンショック直後の不動産価格が安い時に買った人が売ったらそうなるけど、最近の不動産価格が上がった人が売っても利益出せるわけないよね?とお伝えし、知人に止めをさしてあげました。笑

それでも売らなければ、長期的にはとてつもない負債を抱えてしまいます。
選択肢は無いのですが、ここでもシノケンの鬼の契約条項が更なるダメージを与えてきます(>_<)


サブリース契約を行ったまま売るには、シノケンの許可が必要です。と・・・。


当然、シノケンも将来的に負債になるような物件の管理からは早々に手を引きたいのです。
ですので、売るのは自由ですがシノケンのサブリースは無くなります。
まぁ、築浅なら何とかなるかと思いますが、やはり築10年を越えて入居が決まり辛くなった際に、サブリースを外されての売却は結構厳しいものがありますよね。

 

「まとめ」

●シノケンのアパートは買ってはいけない

●買ってしまった場合は、早急に売らなければならない。

※超シンプルなまとめになりました(^^)笑



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競馬を彼女(妻)に認めてもらうための6つのステップ

最近、彼女さんと一緒に競馬場に行くようになりました。

相手の両親にバレたら娘に余計なことを教えるなとブッ殺されそうですが、賭けるのよりも馬を見て楽しんでいる感じなので、まぁスポーツの一環として良いかなと(^^)

 

今年の春の皐月賞から始まり、オークス・ダービー・安田記念宝塚記念東京競馬場にせっせと足を運びました。

大した金額を掛けてはいないのですが、それでも20万円近くは収支がプラスなので、執事は競馬の才能が結構あるのかもしれません♪

 

今日は彼女と競馬を楽しむ方法について書いてみます。

必ずしも万人に当て嵌まることではないかと思いますが、要点としては競馬=賭け事という認識を薄めるという点が最も重要です!

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「生で競馬を見ること!」

間違っても初回にWINSへ連れて行ってはいけませんよ!笑

 

最大18頭で走る競馬のレースは、目の前で見ると圧倒されます。馬の走る地響きは、動物園等で見る馬からは想像できないくらいの迫力ですし、馬の必死な表情(一生懸命な姿)を見て感動する女性もいます。

生でレースを見て、悪い印象を持つ人は少ないと思いますので、まずはレースを生で見せるという所が第一手となります。

 

 

単勝を買わせる」

生のレースを見て感動した彼女に馬券を買わせましょう。

ギャンブルは嫌いという女性が多いので、馬券を買った方が特定の馬を応援できるし、レースを見てより面白く感じるということを伝え、単勝で100円×2頭を買わせましょう。

おそらく200円程度であれば、ペットボトルを自販機で買うくらいの金銭感覚なので問題無いです。

色々な馬券の種類がありますが、この段階で説明をしても理解させることは難しいですし、あくまでも目的は馬を応援するということです。シンプルに一着を当てるという単勝がもっとも応援しやすく分かりやすい馬券なのです。

 

 

「競馬から離れて食事を摂る」

競馬場には名物が色々と売っています。

東京競馬場であれば「モカソフトクリーム」が有名でしょうか。

その他にも色々な店舗が入っていますし、ポニー等の可愛い馬を見れる場所もあるので、競馬場の面白さ・楽しさを彼女に伝えましょう。

競馬以外にも楽しいポイントがあるという点をアピールすれば、競馬=賭け事の認識が更に薄まります。

 

 

「彼女が見ている前では、高額のお金を使わないこと」

競馬に懐疑的・否定的だった彼女が馬券を買いました。

これは競馬=賭け事という認識が、彼女の中において徐々に薄れていっているということです。同時に飲食等により、競馬場で競馬以外の楽しみがあることも印象付けました。

 

ここで貴方が馬券に高額を使っていることが見られると、途端に現実に戻ってしまいます。ですので、彼女が見ている前では高額を使っては絶対にダメです。

※お金を突っ込みたい場合には、お腹が痛い等とトイレに行くふりをしてこっそりと購入しましょう。

 

 

心理的にも攻める」

競馬場の帰りに、彼女の好きな店や好きな食べ物屋に行きましょう。

そうすることで、心理的に競馬場に関係の無い部分で、競馬場に行ったからココに来れたとプラスの印象付けを行うことが可能です。

お昼頃から競馬場に行って、生でレースを見れるのは3~4レースです。

応援と称する馬券を購入したとしても、せいぜい1,000円程度に収まります。

1,000円で楽しい思いができて、かつ帰りに自分の好きな所に行けたという印象を与えることができれば、彼女の中で競馬=賭け事という認識は無くなります!

 

 

「初回から二回目の期間を空ける」

これも重要なポイントです。

一ヵ月程度経った後に、そういえば明日は生でレースが見れるけど行ってみない?と提案して下さい。

期間が空いていることにより、たまに行くという印象を与えることができますし、依存症のようにギャンブルに嵌まっているという認識は持たれません。

後は、初回と同じような形で進めていけば良いだけです。

そうすると、その内に彼女の方から、明日はレースとかやってないの?という言葉が聞けるようになります(^^)

 

 

「執事の失敗談」

これは是非教訓として頂きたいのですが、自分が買う馬は彼女に正直に教えてあげた方が良いです。(教えない場合は、当たってもその場で言わずにこっそりと換金しましょう)

 

先日行われた宝塚記念

圧倒的一番人気1.4倍のキタサンブラックでしたが、執事はこの馬は勝たないという予想をし、このレースで勝ったサトノクラウンという馬の条件が揃っていたので、そっちを中心に執事は買っていたのです。

彼女はキタサンブラックを応援しており、執事も来るんじゃないかと薦めていたので、キタサンブラックを中心に馬券を購入していました。レース後に執事がニタニタして、執事の当たり馬券を見せると「先に教えてよ!」と超不機嫌に(^_^;)

競馬は馬券を買った人同士のお金の奪い合いですが、自分の彼女には正直に予想を事前に伝えて置く方が良いですよ!

 

 

「まとめ」

  • 彼女の前では高額は使わない。
  • 競馬場で競馬以外の楽しさを伝えること。
  • 帰り際に、彼女の好きな店に寄ることで心理的にも良い印象を与えること。

 

 

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大東建託の評判 35年一括借り上げという詐欺(騙し文句)

「いい部屋ネット 大東建託♪」というCMをご覧になられたことがある方は多いかと思います。執事は頭の中でリズムが反響するくらい記憶してます。

キャッチフレーズは、「35年一括契約で安心の賃貸経営」。

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そして、この会社の悪評は世に多々蔓延しております。

テレビでは35年一括賃貸等と謳っていますが、築10年後から賃料改定という規定が入っており100%の確率で借上げ賃料を下落させられます。

なんで100%なの?と疑問に思うかもしれませんが、その辺りの解説も入れつつ、少しでもこういった業者に騙される人が減るように、しっかりと真実を記載していきたいと思います!!

 

「ビジネスモデル」

土地にアパートを建築してもらうというビジネスですが、まずアパートの建築費が高いのが特徴です。なぜならそこに賃料の負債分も上乗せをしているからです。

賃料の負債分というのは、サブリースで一括借上げを大東建託が行いますが、地方のアパートは新築時こそ入居はあるかもしれませんが、一回空室になってしまいますと思うように次の入居者が決まりません。

あるいは、賃料を下げて募集を行わないと決まらないといった事態となります。

しかし、サブリース契約をオーナー(騙されて買わされた人)に支払う金額は決まっております。当然、賃料を下げる・空室となると、その分の負債は大東建託が負うことになります。

その負債分を建築当初から大東建託は認識しており、その金額を建物代金に転嫁しているのです。赤字となる部分をすでに建築代金で回収しておりますので、大東建託にとっては痛くも痒くもありません。

 

「10年後に借上げ賃料が下がる理由」

とはいえ、いつまでも赤字を出し続けていると、当初に建築代金で得ていた利益を食潰す形となってしまいます。大東建託側としては、負債を生み続けているサブリース契約をさっさと解消したいのです。

そこで賃料改定という項目が大きなメリットとなります。

賃料改定は通常、貸主と借主との間の「協議の上」決められるというのが一般的です。

はい。大東建託はそんなに甘くないですよ・・・。

まさに生殺与奪ともいえる交渉の権利は、大東建託がガッチリと握っております。

それが契約書(大東建託とオーナーで初期に交わす)20条に記載されています。

 

契約書20条

家賃をめぐる協議が調わず、契約の継続が困難となった場合、大東建託は「催告の上、本契約を解除することができる」。

 

これは、読んで字のごとく、家賃の値下げ交渉に応じないならサブリース契約は解除しますということです。

賃貸経営の素人が、いきなり自分で管理を行って下さいと言われると焦りますよね。なので、大東建託の言われるがまま賃料を下げるというケースに至ります。

※勿論、こうなる前に担当営業が泣きの営業で、利益が取れないので何とか借上げ家賃を下げて下さいという土下座営業が行われます。それに応じない人々に対するのが上記の方法なので、人柄の良いオーナーさん等は、大東建託の言うがままを信じて賃料を下げてあげるといったケースも多くみられるのが現状です。

 

 

「結構エグイ!フルパッケージプラン」

大東建託の管理費(サブリース)は、家賃収入の10%です。

このフルパッケージプランを利用すると家賃収入の15%を支払うことになりますが、修繕に関しては全て大東建託が費用を負担してくれる仕組みです。(修繕費を積み立てているといった形で説明されるようです)

実際には、建物完成後10年くらいは修繕等、ほとんど発生しないことが多いです。

つまり大東建託は5%分を丸儲けしていると言えます。

 

ここからがエグイのですが、前述しているように10年経過後に賃料の改定が行われます。借上げ賃料が下がるので、オーナーとしても収支が苦しくなり、このフルパッケージプランの5%を支払うことが重荷となります。

そこでフルパッケージプランを解約しようとすると、「これまでの修繕費の支払いに関しては返せません。もちろん今後の修繕費はオーナー様にご負担して頂きますがよろしいでしょうか?」という提案がなされます。

10年経過後から修繕の必要が出て来るのに、そんなことできる訳ないですよね?

でも、借上げ賃料の下落により収支が悪化しているので、この5%を支払い続けるという負担は非常に重荷となります。

この地獄のジレンマを味わえるのが、大東建託のフルパッケージプランの正体です。笑(笑えないか・・・)

 

「悪評の拡散による戦略転換」

大東建託の受注構成が近年大きく変わってきております。

下記の図をご覧頂ければ分かるように、新規比率とリピート受注が逆転しています。

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要は、大東建託の噂を聞いて新規で建てたいと思う人は少なくなっている。

一方で、大東建託で過去に建築をして上手く運営が行えているという人も少なからずはいると考えられます(立地条件が良いといった場合は、木造アパートでも30年くらいは十分に稼働するため)。

この成功している人々に対して、建物が古くなっているので新しく建替えましょうといった提案を行い、建て替えをさせているのが上図で読み取れます。

※もちろん、入居率が悪いのは建物が古いせいだから等といった形で、また騙されて建替え契約を行ってしまったという方も相当数いることは間違いないでしょうが・・・。

 

営業力(騙しの手口)に特化していた、大東建託も時代の流れ(ネット社会での情報拡散等)により、ジワジワと危機的な状況に陥ってきているということが新規契約ができないという点から垣間見えます。

 

「銀行にも見放された最悪事例!」

建替えをするためには、当然そこに住んでいる居住者を退去させなくてはなりません。

とはいえ、出て行って下さいといっても中々難しいこともあり、引っ越し代等を負担して退去をしてもらう等、入居者を退去させることにもお金が掛かります。

そして、当たり前ですが退去させてしまうと家賃収入は入ってきません。

 

大東建託の言われるがまま、入居者の退去を続けて、ようやく全ての部屋の退去が終わりました。

銀行に建替えの融資を申し込んだ所、なんと!なんとですよ!!

大東建託の建物には融資できません。」との回答が・・・。

これは本当に笑えないですよね。

というか大東建託の営業マンが事前に確認を取っておくべき点かと思いますが・・・。

結局、大東建託に不信感を覚えたオーナーが大東建託との全ての契約を解約したそうですが、満室にするまでに一年以上掛かったとのことです。

 

「まとめ」

・サブリース契約には落とし穴がある。(後々に後悔することになる)

・銀行に融資を断られるということは、銀行も大東建託のビジネスに対して相当警戒している。

・利害関係の無い第三者に絶対に相談して下さい!

 

これ以上、不幸になる方が出ないことを執事は願います。

同じ不動産業に携わる者として、人を騙して儲けるといった手法は止めて頂きたいものですね。

 

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防音マンションの2社を比較!倒産の可能性!?

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ちょっと危険な噂を耳にしたので、真偽の程を確かめるために分析を行いました。(久々にMBA的な部分が垣間見える記事になりそうです!笑)

不動産バブルがいつ破裂するのか?というニュースを耳にする機会が最近は多いかと思います。実際に土地は高騰しており、数年前の倍近い金額になっているエリアも見受けられるのですが、デベロッパーは建てることを止めることができません(従業員の仕事が無くなってしまうので当然ですが)。

結果的にどういうことになるのかというと、高い土地を買った以上、土地の上に建てる建物を高額で売らなければなりません。高額で売るためには、より高い賃料設定をして賃貸稼働をさせないと高い金額にならないのです。このため、常識では考えられないような高い賃料設定をした商品をデベロッパーは売出します。

当然、買主としては、この賃料設定は高過ぎるだろうという見解から購入を控えます。

けれどもデベロッパーは、利益を出すためには高い賃料設定を維持しなければ利益が出ない、もしくは赤字になってしまいます。

売れない建物を抱えるだけに留まらず、高い賃料設定で入居者も付き辛いために負債を抱え続けなければなりません。

実際に業界の先駆者的立場の企業と比較することで、実態を書いていきたいと思います。

※尚、執事は記載する二社と何の関わりもありません。あくまで数字から見える部分を書いているだけで、恣意的な思惑等は一切ございません(^^)

 

「新築空室率比較」

◆ミュージション

平成29年4月竣工 総戸数21戸 空室6戸

立地:東日本橋

稼働率 71.4%(平成29年6月22日時点)

 

◆ラシクラス

平成29年5月竣工 総戸数14戸 空室12戸

立地:目白

稼働率 14.2%(平成29年6月22日時点)

 

上記の比較ですが、竣工月が一ヵ月違うものの稼働率に歴然の差が感じられます。立地もミュージションの方が良くないですが稼働は順調ですね。(ラシクラスが目白という一等地に建てれていることは称賛に価するかと思いますが)

稼働率を見ると、ちょっとラシクラスが危険なのかな?という雰囲気が感じ取れるかと思います。

 

「売上・利益率等の分析」

◆ミュージション

平成28年 売上約38億7,000万円 / 当期純利益約2億2,000万円 / 自己資本比率約75%

◆ラシクラス

平成28年 売上約28億8,000万円 / 当期純利益約3,000万円 / 自己資本比率約5%

 

上記のデータを比較すると、売上に対しての純利益額に大きな差が出ています。従業員数は40名程度と同じなのですが、何故ここまでの開きが出るのでしょうか?

経営陣が給与を多く取っているということも考えられなくはないですが、一番しっくりくる考え方としては、ラシクラスのビジネスは儲かりにくいということかと思います。

ミュージションはオーナーにマンションを建てさせるのがビジネスであり、ラシクラスは土地を仕入れてそこに建てたマンションを売る(あるいはマンションを建てずに建築条件付土地として販売する)というのがビジネス手法です。

土地を想像以上に高く仕入れる等の理由が売上と利益の関係に大きく関わっているのではないかと執事は分析します。

 

そして、もう一点着目すべき所が自己資本率です。

大体ゼネコンと呼ばれる建築会社は低くても30~40%の自己資本比率であり、ミュージションは非常にこの数値が高いので安全な企業であるという分析ができます。

一方のラシクラスは、5%・・・。

これって結構やばい数値かと思います。

今の低金利時代だから耐えているものの、金利がちょっとでも上がれば吹っ飛ぶ可能性は大いにあり得るのではないでしょうか。

また、某掲示板にも下請け業者への支払いが滞っている等の書き込みが見られますが、この自今資本比率だと確かに自転車操業感は否めません。

 

「どっちが良いか?」

防音性能等の表記に関しては、両社とも高い数値での表記を記載しておりますので差は無いかと思われます。

また、賃貸の環境を検索しても特段クレームっぽい話がネット上では検索できないので、入居者に関しては一定の満足を得られていると考えることができます。

後は会社が存続していくのかどうかという点ですが、賃貸入居者の方にとってはあまり関係無いかもしれません。

投資家やマンションを建てようとしている地主の皆さんは、良く検討をされて会社を選んだ方が良いかもしれませんね。

少なくとも執事が建てるなら、間違いなくミュージションを選びます。(自己資本率が低い会社は怖すぎ・・。)

 

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