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スマートライフ(かぼちゃの馬車) 倒産リスク

「かぼちゃの馬車」急成長のカラクリ。

つい最近、ベッキーをCMに起用して大々的に宣伝をしていたシェアハウス企業です。

皆さんも、ご覧になった人は多いのではないでしょうか?

運営会社は株式会社スマートライフ。

平成24年、資本金300万円で事業をスタートし、わずか5年で売上高300億円!

ホームページには綺麗なお姉ちゃんが、これでもか!という程登場しています。(執事もお姉ちゃん達に囲まれて仕事したいですね。笑)

今日は、このビジネスモデルを分析していきます!

 

「モデルは大東建託レオパレス

色んな意味で有名な企業になってしまいましたが、ビジネスモデルは同じです。

旗竿地という形状の土地には、共同住宅(アパート)を建てることができないため、上記のモデル業者は手を出していなかったのですが、シェアハウスは建築することが可能なため隙間を付いた形ですね。

社長はレオパレス創業家が立ち上げた会社の出身で、ビジネスモデルは熟知していたことは推察されます。

ここで第一の疑問として考えられるのが「お金はどこから出ているのか?」という点です。

ネットを探せば、裏の創業者が危険等の情報が出てきますが、あながち間違いないのではないかと執事も思います。

レオパレス大東建託といったサブリースを売りにする共同住宅への融資に関しては、金融機関は結構厳しい評価を出します。(流石に理論が破綻していることは広まってきていますしね)

シェアハウスという物は、ただでさえ金融機関の評価は厳しいのに、どうやって資金の調達をしているのでしょうか?

この規模の企業なら、ホームページ上に取引銀行等の記載があってもよいはずですが見受けられません。

 

「表面化されない空室率」

サブリースですので、オーナーには毎月決まった金額が支払われます(入居しているいないは関係無し)。建築費で膨大な利益を抜いているため、稼働が少なくてもスマートライフには問題ありません。

この稼働が少ないという点は、ホームページ上から読み取ることが可能です。

会員サービス「club smart」という入居者サービスの加入者が現在1500名しかおりません。それに対して部屋の数は8,000戸の記載があります。

さすがに入居率20%以下ということは無いとは思いたいですが、実際に物件の近くに行ってみると住んでいる気配が感じられない物件があることは確かです。

 

「まさかの太陽光発電

そして最近、太陽光発電を付けてダブルインカムという意味不明な内容を謳っています。笑

たかだかシェハウスに太陽光発電を付けるだけで、どの程度のインカムを得ることができると説明しているのでしょうか?

戸建住宅に太陽光発電を付けている家は、営業に弱いカモとして見られているということは有名な話です。笑

 

「人気の秘密のカラクリ」

  • 確実な収入

家賃保証はされていますが期間が重要です。一昔前までは5年~10年で家賃改定、今は2年間の家賃保証という形で、保証期間が少なくなってきています。これこそビジネスモデルの崩壊を読み解く最大のヒントかと。

つまり、2年で家賃改定を行わなければならないほど、自転車操業のスピードが上がってきているということでしょう。

1Kなら6部屋の所をシェアハウスなら12部屋作れるので、少しくらい稼働率が下がっても大丈夫といった営業をされるとの話を聞きましたが、稼働率が50%も無いなら全然大丈夫じゃありません。笑

  • 全てお任せ

全てスマートライフに任せる=要所、要所で搾取されているということに気付いて頂きたいものですね。どういう精算書が毎月送られているのかは定かではありませんが、良く分からない経費項目が引かれているのではないかと推察されます。

 

世間では倒産が近い、身売りが近い等と言われておりますが、入居者が付かない以上は遠くない未来に訪れると思います。

もし所有を検討されているオーナーがいるなら、稼働率に関してはしっかりと説明を受けて頂き、かつ自分の足で既存物件を調べて調査することをお勧め致します。

 

 

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佐世保市の成功に見る 地方創生

最近、ちょっとふざけた内容が多かったので、今回は真面目な内容を書いてみようと思っています。

地方創生に関して、皆様はどのようなお考えをお持ちでしょうか?

執事は地方再生には否定的な考えを持っています。

大学院の人間の多くは、地方創生に関して肯定的な方が多かったのですが、このブログを読まれている皆さんの中にも多いのではないでしょうか?

人口減少の歯止めが掛からない中で、地方創生を行うことが本当に正しいのでしょうか?

 

例えば、人口500人程度の小さな村が地方にあったとします。その村に行くための道路の整備等、いわゆるインフラに関する費用は莫大な金額になります。そういった形で税金を投入することが本当に正しいことなのでしょうか?

もちろん、その地方に在住している人にとっては良いことかもしれません。

しかし、限りある税金の使い道を考えるならば、執事は地方の集約化ということが今後必要になると思います。

 

では、地方創生についてどのように考えるべきなのか?

ここからが本題です。

 

「代表的モデルケース 佐世保市

佐世保という地名を知っている方は多いと思います。

佐世保市が地方創生の成功ケースとして語られているということは知っていましたか?

佐世保といえば有名な「佐世保バーガー」。

ですが、佐世保バーガーで地方創生のモデルケースになったわけではありません。笑

 

元々、佐世保市の商店街には多くの店舗がありましたが、近年ではほぼ全ての店舗のシャッターが降りていました。

これはどういうことであるか分かりますか?

シャッター街=お金の無いさびれた町というイメージが強いですが、違いますよ!

要は、商売をしなくても十分に暮らしていくことができる人が圧倒的に多かったのです。

わざわざ店舗の営業をする必要が無いということで、店舗にはシャッターが降りているといった状況でした。

ここに着目をした人が、使わない店舗ならばベンチャー系の事業者に格安で貸してあげてはどうか?という試みが成功して、モデルケースとなったのです。

結果的に街には若い人が集まり、地方創生が成功したという代表例になりました。

 

このケースの場合には、執事は反対意見を提起するつもりは有りません。佐世保市というそもそも規模のある程度ある都市ですので、この都市にインフラ等を集約させて活性化をする分には問題は無いと思います。

問題はこういった都市よりも、もっと規模の小さい都市の地方創生を行うべきかどうかといった点にあります。

 

「廃墟ホテルの文化財登録から見える視点」

2007年に業績不振により廃業をした「伊香保ホテル」が文化財登録をされており、数多くの人間が現地を訪れるといったケースがあります。

ここに一つの答えがあるのではないかと執事は考えます。

無理に創生を行うのではなく、文化財登録等の手段を用いて観光地化することで、周囲の都市に集約を行うことで解決できると思います。

文化財登録の村までは、舗装されていないのでバギー四駆等の普段乗らない車で移動しますといった形のツアー的要素を取り入れれば観光の魅力も上がりますし、無駄なインフラ整備の必要も無くなると思います。

 

生まれ育った土地に骨を埋めたいという気持ちも分かるのですが、今後の日本を考える上では都市の集約ということが必要不可欠だと思います。

古き良き時代の日本を感じることができる観光地として残すと言う視点での地方創生という解決策はいかがでしょうか?

執事の考えも、所詮は机上の空論に過ぎないので、誰か実践してみてくれないかな~と淡い期待を抱いています。

 

 

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不動産鑑定士で稼ぐ方法

不動産鑑定士をやるなら地方が有利!

先日、ちょっとした講演会で話題になりました。

地価公示の鑑定評価の予算が37億円程度、毎年割り当てられるそうですが、都会は不動産鑑定士の人数が多いので一人当たりの調査対象範囲がそれほど広くない為、あまりお金にはならないそうです。(それでも年間140万円程度の収入にはなるようですが)

 

これが地方ですと、そもそも鑑定士の数が圧倒的に少ない。(需要が少ないのと、鑑定士の試験は東京で行われることや資格を取得するために実務経験が必要という点で地方では働ける所が少ないことが要因のようです。)

そのため、年間でベンツ2~3台を購入することができるくらいの金額を得ることができるらしいです。

 

ところが、より深く事情を聞くと不動産鑑定士の世界にも利権争いがあるということを知りました。

知り合いの鑑定士に地方言って稼いで来たら?と訪ねてみたのですが、地方では高齢(70~80歳くらい)の鑑定士が仕切っているため、その人達が一線を退かない限り、新しい鑑定士の人々には地価公示に関する仕事が回って来ないとのことでした。

そもそも地価公示の価格なんて、ある程度の価格が決められた上での作業なので、大した労力もかからないようです。(鑑定士の人が言っていました)

大した労力も掛からずに、ベンツ2~3台を買えるお金がもらえるのであれば、執事が同じ立場になったら確かにおいそれと利権は渡さないでしょうね。

 

最近、色々な所で「老害」という言葉を耳にします。

尊敬できるお年寄りも多いのですが、一部のこうした利権を守る老人のせいで「老害」という言葉は広がっているのではないかと思います。

 

余談ですが、最新のAIを導入すれば地価公示の価格算出等、簡単に行える世の中みたいですね。37億円の無駄な予算を減らして他のことに使えば良いのにと心から思います。

 

 

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国内MBAに意味はあるのか?(MBAで起業できると思う勘違い)

先日、某経営大学院の卒業式が行われた模様。

フェイスブックにガウンを着た、コスプレ写真の投稿が多いこと多いこと(^_^;)

そもそも国内MBAに意味があるのか?という議論は至る所で耳にします。

別に年収が上がる訳でもないし、むしろ頭でっかちのイメージが付いて印象悪くなるのでは?といった声もチラホラ聞こえます。

執事も国内MBAを取得していますが資格自体には意味が無いということは確実に言えると思います!

経営のド素人だった執事が、経営というものを体系的に学ぶということには非常に役に立ちましたが、そもそも経営に携わっていない人にとっては実践の場も無いですし、あまり意味がないのではと思いますね。

結局学ぶことは机上の空論ですし、過去の企業が通ってきた道を学ぶだけに過ぎないので、そこで勉強した知識にプラスアルファする何かがないと、ビジネスで勝ち組に入ることは難しいです。

MBAで学んだ知識を持って、はじめて経営というスタートラインに立つといった感じが一番しっくりくるかと思います。そもそも、今現在ビジネスが軌道に乗っている人であればMBAをわざわざ学ぶ必要も無いですね。

結局、MBAで執事がもっとも役に立ったと思うのが人脈形成です。

二年で300万円という糞高い学費の元は、人脈ができたことで十分に返ってきたので、大学院に行ったことに後悔はしていません。

ただ、色々と疑問点の多い大学院であったことは確かです。

そんな疑問点について本日は書いてみようと思います。

※ちなみに日本最大の受講者の大学院です。

 

「無駄に熱い中間管理職が多い」

表題の通りの人々が結構多いです。

執事が見てきた中で、起業して失敗をするケースが非常に多いですね。(現在進行形)

まず、ある程度の企業の管理職にいるという点でプライドが高い点、そして企業の力を自分の力と勘違いしている点が失敗に結び付く最大の要因であると思います。

会話をしていても、世間を知らないのか?と思うことが多々あり、自分が世の中を変えるのだ!と身の程知らずな夢を熱く語る姿を見るとシラケますよね~。笑

こういう方々は大学院の語る「社会性」というビッグワードに惹かれ、社会のために何かをするということを念頭に起業します。

 

馬鹿なんですか?

世の為、人の為に!水戸黄門ですか?

 

社会性の追求は、ある程度成功している企業が考えるものであり、起業目的で社会性を追求して経営ができると本気で思われている姿は滑稽です。

経営=お金を稼ぐという本質を見失って、地方創生だのと格好良いことを言っては失敗している人々を数多く見てきました。

勉強ができて頭が良いけど「馬鹿」という実例を見ることができるのは貴重な体験かもしれませんね(^^)笑

 

「なんで講師をできるんですか?という講師が結構いる」

今まで経営に携わっていないのにMBAを取得したというだけで、講師をやっている人間がいることに疑問を感じますね。

実務を知らないという言い方が一番合うんですが、お勉強しただけの人がリアルを語れる訳も無く、話している内容がうっす~い感じが・・・。笑

何千万円というお金を動かす際のハンコを貴方が責任を持って押したことはあるんですか?そういうリアルが貴方の言葉からは感じ取ることができません。そんな講師に数名出会いました。

受講者数の増加=講師の数不足という図式がこういった事態を招いているのかもしれませんが、質は確実に下がる一方でしょうね。

 

「究極のマーケティング用語【志】」

この大学院はこれが全てです。

この「志」という言葉で、入学者(カモ)を増やしています。

社会性、世の為、人の為といった素晴らしい言葉を繰り返すことにより、カモ達を洗脳していきます。

長寿企業の一因として宗教性という項目が挙げられますが、実際に熱い中間管理職の方々は、この洗脳にクリティカルヒットといった形です。笑

さて、今まで何名の方が卒業されたのでしょうか?

活躍されている方もいらっしゃいますが、それは入学以前から活躍されていた方ではないでしょうか?

すでに開校から10年以上経過しており、卒業後に起業して成功した人々はビジネスの軌道に乗っている時期かと思いますが、成功事例が非常に少ないのが現実です。

執事も成功しているとは言い難いですが、なんとか会社を潰すことなく利益を上げ続けています。しかし執事も元々そういう環境にあっただけに過ぎないので、大学院のおかげで今があるとは言い難いですね。

 

「まとめ」

国内MBAをディすっている訳ではありません。

経営を体系的に学ぶということは良い勉強になると思いますし、成長するかしないかと言ったら間違いなく成長すると思います。

要は、過度な期待・夢を持ってはいけないということをお伝えしたいのです。

世の企業の中枢にいる人は、当然にMBAで学ぶ知識をすでに持っています。MBAを学んだから起業できるという考えが間違っているのです。ようやくスタートラインに立った段階の人が、昨今のビジネス環境内において勝ち組になることができるのかを良く考えて頂きたいと思います。

起業してから、ぶち当たる最初の壁は「お金」です。

世の為、人の為では食っていけないということを忘れないように、そして洗脳されないようにしてもらいたいと執事は心から思います。

 

 

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トイレに行けない時の特効薬(過敏性腸症候群に効くイリボー)

下痢で悩まれている皆様へ。

今の世の中、結構多いみたいですね。

執事も一度病院に行き、過敏性腸症候群と診断を受けましたが、結局病名が付いたとしても具体的な対応策って中々無いみたいです。

しかも年々、下痢の内容がひどくなってきている気がするm(__)m

執事の下痢とのお付き合い歴は、こんな感じです!

 

中学~25歳位:緊張する・トイレに行けない状態や空間にいると行きたくなる。

25歳~30歳位:上記+ラーメンや焼肉の後は必ず下痢。

30歳~現在:上記+油が多い食べ物・生ものを食べた後は必ず下痢。

 

最近は、外食=ほぼ下痢という図式が成立してきており、食事後のトイレタイムが取れない状態の場合は食べないという選択をしているくらい酷いですね。

逆に下痢にならない食べ物といえば、コンビニのおにぎりや菓子パンくらいです。

 

そんな執事のお勧めトイレランキング!

1位:パチンコ屋(トイレ数も多いし、圧倒的に綺麗!)

2位:デパートの女性物フロア(男性が少ないので、非常に空いている)

3位:家電量販店(各フロアにあることが多いので、絶対数的に候補となる)

 

しょーもないランキングですが、切羽詰まった状態になった時は有効ですよ(^^)

コンビニや駅のトイレは、空いていないことが多く、結構汚いケースもあるので敬遠した方が無難です!

 

そんなお腹の悩みと長年付き合っている執事ですが、近年素晴らしい「お薬」に出会いました。まさに下痢気味の人々の特効薬ともいうべき薬です!

前書きが長くなってしまいましたが、本日もブログは過敏性腸症候群の方や疑いのある方に効果的な二つの薬に関して書きます!

 

「イリボー」

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名前は何だかな~といった感じの薬ですが、これは効きます!

これさえ飲んでいれば、ラーメン等を食べても下痢にならない(下痢にはなるが、ある程度我慢をできる)状態になります。※執事は昼に天丼、夜にラーメンのコンボをかました時には流石に下痢になりましたが(^_^;)

また、トイレに行けない状態になると行きたくなる(車や電車移動等)といった症状も、この薬を飲んでいれば症状が出ません。

この薬との出会いは、日常に安心感をもたらします!

執事のような症状でお悩みの方は、是非この薬を飲んでみて下さい!

 

トメダイン

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薄いオブラートのような物を舐めるという薬ですが、緊急時に凄い効果を発揮します。

例えば、特急電車に乗っていて、停車駅まで後10分以上かかるけれども、お尻は限りなく限界を迎えているといったケースの時。

この薬を舐めると、お腹の痛みがみるみる引いて行きます!

漏れるという限界値から、後10分程度は余裕だ!という風に劇的に変化しますので、もしもの時のために財布に忍ばせておくことをお勧めします。

 

とりあえず旅行や重要な会議等の日にはイリボーを飲んで行動し、更に保険としてトメダインを持っていれば、急な下痢に完璧に対応できるかと思います。

ビオフェルミン正露丸では過敏性腸症候群の問題は解決しません。(少なくとも執事には無意味でした。)

 

是非、イリボーとトメダインの2種類の薬をお試し下さい!

 

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不動産管理料0%で依頼してくる家主

GW終わりましたね(^^)

皆さんはいかがお過ごしだったのでしょうか?

執事は空室対策のため(案内にすぐ対応できるように)、遠出することも無く家でダラダラとDVDを観て過ごす日々でした。

今日は管理料率に関しての記事です。

 

管理料0%は普通なのか?

最近、物件を販売する際に執事が提示された条件が管理料0%。

買主の言い分としては、入居の礼金と更新料を取れれば十分ですよねと・・・。

賃貸仲介業にも力を入れている業者ならば、非公開物件として集客等にも使えるかもしれませんが、完全に管理会社という立場の場合は、管理料0%で受けるメリットは何一つありません。

むしろ管理の仕事を馬鹿にしてるのかと?

確かに大多数の入居者は、入居後にトラブル等を起こすことは極めて低いですし、大半は退去まで連絡が無いことがほとんどかもしれません。しかし、クレーム等が0というわけではありませんし、物件チェック等の細かな対応も行っています。後は、空室が出た際にどれだけ迅速に客付ができるか?という点が、最も重要なポイントだと執事は思っています。

賃貸仲介業に力を入れている会社は、自社で決めようとする傾向が強いため、物件情報を囲い込んでしまい、結果的に空室が中々埋まらないといった事態になることがよくあります。一方で執事のような管理会社は、仲介手数料に何等興味は無いので、全ての業者に情報を公開することが可能です。そういった点で顧客へのリーチには雲泥の差が生まれます。

 

管理料0%を主張する家主さんは、目の前の小さな金額に捉われ過ぎているのではないかと執事は思います。もちろん塵も積もれば山となるという理論を否定はしませんが、中長期的な視点で捉えるのであれば、管理料は少なからず払っておく方が良いです。あまりセコいオーナーは嫌われますし、今の時代の賃貸経営は切り詰めて経営を行うよりも付加価値を付けて賃貸経営を行うという考え方の方が、最終的な勝ち組になれます。

 

結果的には、今回の物件売買において執事は管理を受けませんでした。

管理会社もオーナーの言いなりになるのではなく、主張すべき所はしっかりと主張すべきです。

インターネットの普及により、仲介会社の意味が見いだせなくなってきている昨今ではありますが、管理会社にも同じような空気が漂ってきています。

従来のままの管理というだけではなく、何か他社に無い特徴を管理会社も打ち出して行く必要があるのではないでしょうか。

  

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無断駐車の正しい対応方法 迷わず110番!

「無断駐車の正しい対応方法」

 

不動産管理会社へ電話を入れても対応できませんm(__)m

迷わず110番に掛けましょう!

近くの交番等へ連絡をすると「民事不介入です」とお決まりの対応をされますので、110番が間違いなくベストです。110番は不法行為が発生したことをお知らせすることなので、現場に確認のため絶対に警察官がやってきます。ここで再び馬鹿みたいに「敷地内は民事なので不介入です」という警察官がいますが、正規賃借人に対しての不法侵入、車両放置による威力業務妨害ですと主張すれば大丈夫です。

その後は、お決まりの盗難届出の調査と所有者情報の調査が行われます。ナンバープレートから所有者が分かりますので、上記の不法侵入と威力業務妨害を主張して所有者に連絡を取らせましょう。

数分後には、顔面蒼白になった無断駐車君が現場に走ってきます。

※無断駐車君に連絡が付かない場合(携帯が取れない状況にある等)、無断駐車君は不法行為の確認という形で警察に出頭を要請されます。

 

ここまで追い込んであげれば、二度と無断駐車をしないですし、変な仕返しを受けることもありません。

個人情報保護法があるので、管理会社がナンバーを警察に問い合わせても所有者は教えてもらえません。何の解決にもならないので、きっちり110番で片を付けましょう。

 

後、ムカつくからといってレッカー移動や、車輪止めで強制ロック等は行ってはいけません。自力救済の禁止という形で、法的手続きを行わないで実力行使で権利を取り戻すことは禁止されており、逆に傷が付いた等の損害賠償を受ける可能性があります。

 

インターネット上では諸説が色々と出ていますが、間違いなく110番が最も現実的かつ効率的な解決方法です。

不動産管理会社では対応ができません!

無断駐車に対して、不動産管理会社に管理不十分だとキレるのは止めましょう!(24時間監視してる訳ではないので不可能です)

 

世間はGW・・・。

お仕事をされてる皆様、御苦労さまです。頑張りましょう。

 

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